В нынешней непростой экономической ситуации основным драйвером рынка жилья являются льготные ипотечные программы. Именно они поддерживают спрос на должном уровне и дают возможность бить рекорды по выводу нового жилья на рынок. Разбираемся, какие программы действуют на рынке в настоящее время.

Льготная ипотека пользуется большой популярностью

Эта программа изначально была введена на небольшой промежуток времени, чтобы поддержать рынок новостроек и помочь ему остаться на плаву после ограничений из-за пандемии коронавируса. Но программа стала пользоваться такой большой популярностью, что ее несколько раз продлевали. Именно данная льготная программа позволила многим взять кредиты под щадящий процент, тем самым резко уменьшив общую сумму переплат.

По оценкам российских властей, с помощью льготной ипотеки свои жилищные условия за эти годы улучшили более двух миллионов человек. Именно эта ипотека под 7% годовых считается одной из основных на рынке и пользуется популярностью у населения.

«Семейная ипотека» держит рынок на плаву

Вместе со льготной ипотекой действует еще одна популярная программа — «Семейная ипотека». Кредит по ней раньше могли получить семьи, в которых родился второй или третий ребенок. Но сейчас условия стали легче — эта ипотека распространяется даже на семьи с одним ребенком. Привлекательная ставка — 6% годовых — делает данную программу популярной у молодых людей, у которых недавно появился ребенок.

Эта льготная программа на приобретение жилья также продлена — теперь до конца следующего года. Но нельзя исключать того, что в середине следующего года ее снова продлят. Ведь она пользуется популярностью и, по мнению многих экспертов рынка, в непростые времена странно отказываться от программы, которая действительно работает. Тем более что условия по ней были смягчены и получить такой кредит намного проще, чем, допустим, еще год назад.

Ипотека от застройщиков под большим вопросом

Пока еще существуют на российском рынке программы под низкий процент, которые субсидируют застройщики. В первые годы жилищный кредит по таким программам вообще может быть беспроцентным, но конечная цена квартиры все равно получается не меньше, а зачастую и больше, чем по другим ипотечным программам.

Вот только субсидированных кредитов скоро совсем не останется. Дело в том, что против существования подобных программ активно выступает Центробанк, так как околонулевые ставки могут привести к возникновению на рынке жилья так называемого «ипотечного пузыря». И хотя прямого запрета на субсидированные кредиты на покупку жилья сейчас нет, многие застройщики уже прорабатывают различные варианты замены. Самый вероятный вариант — это траншевая ипотека, когда жилищный кредит выделятся заемщику несколькими траншами. Как правило, таких траншей два или три и, по мнению экспертов рынка, именно такой вариант займа может стать популярным у россиян.

Что может прийти на смену ипотеки от застройщиков

Заменой субсидированной застройщиком ипотеке моет стать траншевая ипотека, которая находится пока только в начале развития. Ее суть заключается в том, что ипотечный кредит выплачивается покупателю отдельными траншами. Первый из них дается заемщику до ввода строящегося дома в эксплуатацию, а ежемесячный платеж может составлять 1 рубль. После того, как дом сдан в эксплуатацию, банк вторым траншем выдает заемщику всю оставшуюся сумму по ставкам семейной или льготной ипотеки на новостройки.

По мнению экспертов рынка, для застройщиков в новой программе есть много плюсов — он получает приток клиентов за счет нового предложения по ипотеке, его маркетинговой ценности. В остальном финансирование он получает от банка и на их внутренних договоренностях.

Для покупателя же главный плюс — это отсутствие дополнительной финансовой нагрузки на время строительства. Можно спокойно снимать квартиру, а потом переехать в дом. Но есть и минус — ежемесячный платеж будет больше, чем в случае, когда он платится равными траншами. Ведь три года тело кредита почти не уменьшалось, проценты копились и начислялись. Есть и второй неочевидный минус. Неизвестно, что будет через три года, сможет ли клиент позволить себе такую нагрузку, в то время как кредит у него уже есть.

На смену субсидированной ипотеке траншевая ипотека вполне может прийти, считают эксперты. Если в субсидированной ипотеке повышалась изначальная стоимость, поэтому платеж все равно был большим (просто проценты по кредиту «перетекали» в тело), то тут программа больше подходит текущим реалиям. Можно ждать квартиру и не понижать качество жизни.

Распространят ли льготные программы на вторичный рынок

В настоящее время ипотечные кредиты на покупку жилья на вторичном рынке банки дают. Но есть одно «но» — существующие льготные программы не распространяются на рынок готового жилья. И в будущем это, по мнению многих экспертов, может привести к дисбалансу на рынке, когда рынок новостроек будет опережать вторичку. Но оба рынка тесно связаны, а это значит, что введение льготных программ именно на вторичке помогло бы улучшить ситуацию.

Но пока шансы на появление на вторичном рынке льготных ипотечных программ чрезвычайно малы. Во всяком случае, в ближайших планах правительства нет таких шагов. И это даже несмотря на то, что за льготные кредиты на вторичке выступает вице-премьер кабмина Марат Хуснуллин. Поэтому пока что не стоит тешить себя иллюзиями — льготных займов на вторичном рынке пока не будет.