Пошаговая инструкция продажи квартиры с ипотечным обременением

Продать квартиру в ипотеке до проведения торгов банком всегда выгоднее, чем на торгах.

Почему? Приводим простой пример. ВТБ реализует 3-комнатную квартиру по начальной цене в 9 400 000 рублей. Предположим, стоимость поднимется на торгах до 11 000 000 рублей, вряд ли больше. Рыночная же цена квартиры составляет 13 427 000 рублей. Итого, ваш упущенный доход составит 2 427 000 рублей. Не мало, согласитесь?

Что нужно делать? Обратиться к нам и продать квартиру по максимальной рыночной цене. Есть три способа, как это можно сделать. Но перед применением любого из них следует помнить, что пока квартира в ипотеке, продавать ее можно только с согласию банка.

Ваши действия:

1. Обращаетесь в банк и выясняете схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости.
2. Получаете разрешение от банка.
3. Выбираете один из способов продажи квартиры в ипотеке.

Способы продажи квартиры с обременением

• Продажа квартиры при досрочном погашении кредита. Тут все просто: оформляется предварительный договор купли-продажи, где в качестве задатка выступает сумма, равная остатку долга по ипотеке. Продавец погашает долг, снимает квартиру с обременения и продает ее покупателю по стандартной схеме. Единственная сложность — если остаток долга по ипотеке большой, покупатель должен обладать такой суммой наличных. Ипотеку на стадии задатка ему не оформит ни один банк.
• Погашение долга по кредиту в ходе сделки. Очень похоже на предыдущий способ, но происходит при сотруднике банка и с применением аккредитива, механизма безопасной сделки. В таком случае документы сразу отправляются в Росреестр, а деньги на счет банка поступают по факту перехода права собственности. Вариант более надежный, но и более сложный в плане организационных моментов.
• Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Часто встречается, когда у покупателя нет собственных средств, условия вашей ипотеки его устраивают и он готов платить дальше «вместо вас». Главная сложность — банк должен проверить покупателя, одобрить ее в качестве заемщика и дать согласие на сделку.

Обращайтесь в нашу компанию — мы подберем для вас оптимальный способ продажи квартиры по рыночной цене и максимально оперативно!

Почему важно продать ипотечную квартиру на рынке и не доводить до банковских торгов

Ипотечная нагрузка населения растет не по дням, а по часам. И эта ситуация пугает Набиуллину не просто так.

Обычная, и тем самым еще более страшная история, в которой оказалась семья новоиспеченных жителей столицы. Отец семейства и жена перебрались из небольшого провинциального города. Денег от продажи 2-шки в областном центре хватило на первоначальный взнос на студию в Химках. Пусть небольшую, зато свою, в Левобережном. Сын будет летом на водохранилище бегать, до реки Москвы рукой подать.

Да, к этому моменту супруга была в положении, и семья ожидала первенца. И все хорошо шло и радостно, мама в декрете на полставки, благо удаленка позволяет. Папа работает снабженцем в небольшой строительной компании. Работа приносит стабильный доход, наступает долгожданное первое лето в своей квартире.

Лето 2021 года — стоимость строительных материалов возрастает до небес, и маленькая компания просто не может выполнить свои обязательства. Глава семейства выходит на рынок труда безработным и без выходного пособия (наш малый бизнес, такой малый, что даже «белые» зарплаты не может позволить сотрудникам, а что уж о сокращении говорить…).

И он не один — кризис рынка порождает конкуренцию, хоть на завод в Сходню за 30 000 рублей идти. А за ипотеку 60 000 рублей в месяц платить надо, банк не ждет, у него счетчик капает.

Жена старается, берет дополнительные задачи… Но за малышом тоже нужно смотреть. Ссоры, скандалы, упреки. Муж ходит в банк, просит отсрочки, обращается в МФЦ за возможными мерами поддержки. Все тщетно — денег нет, долг растет.

Муж начинает чаще приходить домой с собеседований навеселе. И все чаще от него слышно: «Да кто нас выгонит? Единственное жилье, ребенок, материнский капитал — сколько лет наши отцы и матери пахали на эту страну, неужели бросят нас? Да им самим нужно свою программу поддержки семьи отбивать… Пронесет…»

Трезвая и практичная супруга погуглила в сети и поняла, что их выгонят. Банку все равно, есть ли дети, капитал, и что у них за проблемы. Время для банка — деньги, а у ее семьи его уже нет. На электронной почте она увидела уведомление о передаче дела в суд, и поняла, что до приставов осталось совсем немного.

Что делать? Быстрее продавать самим, иначе после продажи с торгов денег хватит едва ли на 1-шку в том самом областном центре, откуда она так мечтала вырваться.

Позвонила в «ПИК»-брокер. Лучше б не делала этого. Мало того, что предложили на 2 миллиона меньше, чем рыночная цена, так еще и номер в базу попал. Начались бесконечные звонки — банки, риэлторы, юристы, советчики…

Внезапно героиня наткнулась на объявление агентства, которое такие квартиры успешно продает. Быстро, по выгодной цене и с юридической поддержкой. Недолго думая, собрала документы, убедила мужа и за 10 дней продала жилье. А тем временем и муж нашел объект, где нужен сметчик. Да, в 50 км от Москвы, да с меньшей зарплатой, но все же работа — стабильная и перспективная. Завод должны были строить не менее 5 лет, множество корпусов, промышленных зон…

В общем, купили они себе там такую же 2-шку и перебрались жить. В Москву можно и на выходных приехать на экспрессе, а здесь и инфраструктура, и школа, и магазины… И ипотека уже 25 000 в месяц, а не 65 000. А главное — в своем жилье и с максимальной выгодой!

А что было бы, если б не продали квартиру вовремя?

Денег нет, но вы держитесь — как быть если нечем платить ипотеку от слова совсем

Набиуллина все больше и больше надувает ипотечные пузыри. Учетная ставка ЦБ РФ выросла до рекордных за последнее время 8,5%, а это означает — инфляция стремится в небеса.

Дорожает не только ипотека. Гречку уже стали сравнивать с икрой, а индексировать зарплаты работодатели явно не собираются. Скорее будут сокращать. И да, половина страны до сих пор работает и получает конверты, поэтому о выходном пособии в 2–3 оклада даже и не думает.

И вот есть ипотека, а платить нечем… Какие варианты событий?

Сразу оговоримся, вариант с единственным жильем не работает. Квартиру продадут, а вам купят комнату в общежитии. Ну или что получше, если денег от реализации квартиры с торгов хватит.

А продавать банк будет ее с торгов дешево. Почему? Время для банка — деньги. В прямом смысле, так как от их «работы» на банк (оборачиваемость активов) зависит доход организации. Именно поэтому при выдаче ипотеки на квартиру банк смотрит в основном на ее ликвидность, то есть как быстро он сможет ее продать.

Интересуется банк, с чем вы потом останетесь? Абсолютно нет. Он начнет торги с заниженной цены, и то, что она дойдет до рыночной совсем не факт. Покупка таких квартир — рай для флипперов и инвесторов, поэтому конечного покупателя туда допускают редко. В результате вы останетесь в глубоком проигрыше.

Как быть? Не будем давать советы «капитана» о том, что лучше платить вовремя, уведомлять банк и говорить прочие истины. Задолженность есть и она большая, платить не можете.

Первое — надо понять, какая у вас цель, все-таки со временем заплатить долг, отсрочить наказание, то есть выселение и реализацию квартиры, или максимизировать прибыль при потере квартиры?

Заплачу, но попозже

В данном случае уместно рассматривать варианты отсрочки и реструктуризации долга. Часто такие программы предлагает само государство, когда в обществе все не очень хорошо. Например, в пандемию давали отсрочки по платежам. Если убедить банк в том, что вам можно изменить график платежей, увеличив срок и снизив платеж например, можно исправить ситуацию.

Заплачу другому

Это вариант рефинансирования — особо популярен, если за время платежей вы нарожали деток и претендуете на льготную ипотеку. Сложность в том, что вам надо убедить новый банк, что уж ему вы заплатите. А убеждается он далеко не всегда.

Я — банкрот

Относительно недавно (в 2015 году) у нас был принят закон о банкротстве физических лиц. Вы себя можете признать таковым, и начнете долгий и мучительный процесс. Есть компании, которые даже оказывают такие услуги. Видели — на заборах висят объявления «Помогу списать долги». Вот-вот. Тут у вас будет и внешний управляющий, и попытки уговорить банк дать вам время, и реструктуризацию попробуете. В результате вас все равно выселят, если нечем платить и купят «конуру». Но процесс будет долгий, и все это время вы будете проживать в квартире.

Успеть продать квартиру до торгов

Самая лучшая из зол, которую имеет должник. Но не менее сложная, требующая участия настоящего профи. Во-первых, квартира под залогом банка, а значит без его согласия вы с ней ничего сделать не сможете. Вместе с вами банк будет решать, продать или нет. Особенно, если речь идет о переуступке прав новому плательщику.

Если речь идет о продаже за живые деньги с погашением ипотеки, банк будет только рад — меньше проблем при торгах, опять же время — деньги, а торги, а особенно выселение, может занимать не один месяц. Другое дело, что квартиру с обременением по рыночной цене не продать. Действительно, зачем покупателю возиться с выплатой ипотеки, бумажной волокитой, если можно купить такую же и без проблем.

Вывод один — вам нужен специалист, который разбирается именно в таких деликатных сделках, и мы готовы вам в этом помочь)