Реализация квартир с обременением банка с выгодой для клиента
Если вы не можете платить по ипотечному кредиту банку,
то ситуация может разворачиваться по разным сценариям, зачастую против должника.
Не доводите исход до невозвратного положения!
Обратитесь за консультацией в "Квартал-М" - мы поможем спланировать стратегию для продажи
квартиры,
чтобы сохранить максимальную выгоду или саму недвижимость в ипотеке.
Не можете платить по ипотеке? Потенциальные последствия:
Банк начисляет пени с 1-го дня просрочки платежей. Вы ещё можете вернуться в обычный график по платежам, только после полной выплаты штрафов и долгов банку.
Вы можете договориться с банком на пересмотр графика погашения кредита в договоре. И это лучший способ попытаться сохранить недвижимость. Но в случае, если вы в итоге всё равно не сможете платить по долгам, события будут разворачиваться ещё хуже, т.к. долг для вас будет увеличен.
Вы можете попытаться заключить договор с другим банком с лучшими условиями. Это выгоднее, если процент отличается более, чем на 2%. Однако, если у вас ипотека взята позднее, чем 2020 год, то это история вряд ли для Вас. Т.к. банковские ставки только растут вверх, вслед за ключевой ставкой Центробанка.
Если все способы уже не помогут, и вы не можете платить по долгам, ипотечную квартиру банк реализует через торги, через судебных приставов. И вас будет выселять новый собственник. И даже прописанные маленькие дети далеко не всегда смогут вас защитить!
ДО ТАКОЙ СИТУАЦИИ НЕЛЬЗЯ ДОВОДИТЬ!
Когда банк может забрать квартиру?
- Вы просрочили платежи более 3-ёх месяцев;
- Вы не выполняете обязательства договора даже после реструктуризации;
- Вы скрываетесь от сотрудников банка, не отвечаете на звонки.
Что будет с вашими долгами и жильём?
- Вам вернут часть средств, если после реалиции квартиры через торги и выплаты долгов (включая штрафы и пени) что-то останется. Скорее всего это небольшие деньги.
- Вы будете искать жильё самостоятельно, на те деньги, что останутся после торгов. Государство сейчас не обязано в этом вопросе вам помогать. В редких случаях субсидированное жильё могут предоставить, если у вас выполняется ряд условий.
- Из текущего жилья вас выселит новый собственник по закону. За то время, пока вы будете сопротивляться, если есть такие планы, вам выставят ещё штраф за аренду этой недвижимости.
Мы подготовили несколько статей и инструкций, что нужно делать в проблемной ситуации
Пошаговая инструкция продажи квартиры с ипотечным обременением
Продать квартиру в ипотеке до проведения торгов банком всегда выгоднее, чем на торгах.
Почему? Приводим простой пример. ВТБ реализует 3-комнатную квартиру по начальной цене в 9 400 000 рублей. Предположим, стоимость поднимется на торгах до 11 000 000 рублей, вряд ли больше. Рыночная же цена квартиры составляет 13 427 000 рублей. Итого, ваш упущенный доход составит 2 427 000 рублей. Не мало, согласитесь?
Что нужно делать? Обратиться к нам и продать квартиру по максимальной рыночной цене. Есть три способа, как это можно сделать. Но перед применением любого из них следует помнить, что пока квартира в ипотеке, продавать ее можно только с согласию банка.
Ваши действия:
- Обращаетесь в банк и выясняете схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости.
- Получаете разрешение от банка.
- Выбираете один из способов продажи квартиры в ипотеке.
Способы продажи квартиры с обременением
- Продажа квартиры при досрочном погашении кредита. Тут все просто: оформляется предварительный договор купли-продажи, где в качестве задатка выступает сумма, равная остатку долга по ипотеке. Продавец погашает долг, снимает квартиру с обременения и продает ее покупателю по стандартной схеме. Единственная сложность — если остаток долга по ипотеке большой, покупатель должен обладать такой суммой наличных. Ипотеку на стадии задатка ему не оформит ни один банк.
- Погашение долга по кредиту в ходе сделки. Очень похоже на предыдущий способ, но происходит при сотруднике банка и с применением аккредитива, механизма безопасной сделки. В таком случае документы сразу отправляются в Росреестр, а деньги на счет банка поступают по факту перехода права собственности. Вариант более надежный, но и более сложный в плане организационных моментов.
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. Часто встречается, когда у покупателя нет собственных средств, условия вашей ипотеки его устраивают и он готов платить дальше «вместо вас». Главная сложность — банк должен проверить покупателя, одобрить ее в качестве заемщика и дать согласие на сделку.
Обращайтесь в нашу компанию — мы подберем для вас оптимальный способ продажи квартиры по рыночной цене и максимально оперативно!
Почему важно продать ипотечную квартиру на рынке и не доводить до банковских торгов
Ипотечная нагрузка населения растет не по дням, а по часам. И эта ситуация пугает Набиуллину не просто так.
Обычная, и тем самым еще более страшная история, в которой оказалась семья новоиспеченных жителей столицы. Отец семейства и жена перебрались из небольшого провинциального города. Денег от продажи 2-шки в областном центре хватило на первоначальный взнос на студию в Химках. Пусть небольшую, зато свою, в Левобережном. Сын будет летом на водохранилище бегать, до реки Москвы рукой подать.
Да, к этому моменту супруга была в положении, и семья ожидала первенца. И все хорошо шло и радостно, мама в декрете на полставки, благо удаленка позволяет. Папа работает снабженцем в небольшой строительной компании. Работа приносит стабильный доход, наступает долгожданное первое лето в своей квартире.
Лето 2021 года — стоимость строительных материалов возрастает до небес, и маленькая компания просто не может выполнить свои обязательства. Глава семейства выходит на рынок труда безработным и без выходного пособия (наш малый бизнес, такой малый, что даже «белые» зарплаты не может позволить сотрудникам, а что уж о сокращении говорить…).
И он не один — кризис рынка порождает конкуренцию, хоть на завод в Сходню за 30 000 рублей идти. А за ипотеку 60 000 рублей в месяц платить надо, банк не ждет, у него счетчик капает.
Жена старается, берет дополнительные задачи… Но за малышом тоже нужно смотреть. Ссоры, скандалы, упреки. Муж ходит в банк, просит отсрочки, обращается в МФЦ за возможными мерами поддержки. Все тщетно — денег нет, долг растет.
Муж начинает чаще приходить домой с собеседований навеселе. И все чаще от него слышно: «Да кто нас выгонит? Единственное жилье, ребенок, материнский капитал — сколько лет наши отцы и матери пахали на эту страну, неужели бросят нас? Да им самим нужно свою программу поддержки семьи отбивать… Пронесет…»
Трезвая и практичная супруга погуглила в сети и поняла, что их выгонят. Банку все равно, есть ли дети, капитал, и что у них за проблемы. Время для банка — деньги, а у ее семьи его уже нет. На электронной почте она увидела уведомление о передаче дела в суд, и поняла, что до приставов осталось совсем немного.
Что делать? Быстрее продавать самим, иначе после продажи с торгов денег хватит едва ли на 1-шку в том самом областном центре, откуда она так мечтала вырваться.
Позвонила в «ПИК»-брокер. Лучше б не делала этого. Мало того, что предложили на 2 миллиона меньше, чем рыночная цена, так еще и номер в базу попал. Начались бесконечные звонки — банки, риэлторы, юристы, советчики…
Внезапно героиня наткнулась на объявление агентства, которое такие квартиры успешно продает. Быстро, по выгодной цене и с юридической поддержкой. Недолго думая, собрала документы, убедила мужа и за 10 дней продала жилье. А тем временем и муж нашел объект, где нужен сметчик. Да, в 50 км от Москвы, да с меньшей зарплатой, но все же работа — стабильная и перспективная. Завод должны были строить не менее 5 лет, множество корпусов, промышленных зон…
В общем, купили они себе там такую же 2-шку и перебрались жить. В Москву можно и на выходных приехать на экспрессе, а здесь и инфраструктура, и школа, и магазины… И ипотека уже 25 000 в месяц, а не 65 000. А главное — в своем жилье и с максимальной выгодой!
А что было бы, если б не продали квартиру вовремя?
Денег нет, но вы держитесь — как быть если нечем платить ипотеку от слова совсем
Набиуллина все больше и больше надувает ипотечные пузыри. Учетная ставка ЦБ РФ выросла до рекордных за последнее время 8,5%, а это означает — инфляция стремится в небеса.
Дорожает не только ипотека. Гречку уже стали сравнивать с икрой, а индексировать зарплаты работодатели явно не собираются. Скорее будут сокращать. И да, половина страны до сих пор работает и получает конверты, поэтому о выходном пособии в 2–3 оклада даже и не думает.
И вот есть ипотека, а платить нечем… Какие варианты событий?
Сразу оговоримся, вариант с единственным жильем не работает. Квартиру продадут, а вам купят комнату в общежитии. Ну или что получше, если денег от реализации квартиры с торгов хватит.
А продавать банк будет ее с торгов дешево. Почему? Время для банка — деньги. В прямом смысле, так как от их «работы» на банк (оборачиваемость активов) зависит доход организации. Именно поэтому при выдаче ипотеки на квартиру банк смотрит в основном на ее ликвидность, то есть как быстро он сможет ее продать.
Интересуется банк, с чем вы потом останетесь? Абсолютно нет. Он начнет торги с заниженной цены, и то, что она дойдет до рыночной совсем не факт. Покупка таких квартир — рай для флипперов и инвесторов, поэтому конечного покупателя туда допускают редко. В результате вы останетесь в глубоком проигрыше.
Как быть? Не будем давать советы «капитана» о том, что лучше платить вовремя, уведомлять банк и говорить прочие истины. Задолженность есть и она большая, платить не можете.
Первое — надо понять, какая у вас цель, все-таки со временем заплатить долг, отсрочить наказание, то есть выселение и реализацию квартиры, или максимизировать прибыль при потере квартиры?
Заплачу, но попозже
В данном случае уместно рассматривать варианты отсрочки и реструктуризации долга. Часто такие программы предлагает само государство, когда в обществе все не очень хорошо. Например, в пандемию давали отсрочки по платежам. Если убедить банк в том, что вам можно изменить график платежей, увеличив срок и снизив платеж например, можно исправить ситуацию.
Заплачу другому
Это вариант рефинансирования — особо популярен, если за время платежей вы нарожали деток и претендуете на льготную ипотеку. Сложность в том, что вам надо убедить новый банк, что уж ему вы заплатите. А убеждается он далеко не всегда.
Я — банкрот
Относительно недавно (в 2015 году) у нас был принят закон о банкротстве физических лиц. Вы себя можете признать таковым, и начнете долгий и мучительный процесс. Есть компании, которые даже оказывают такие услуги. Видели — на заборах висят объявления «Помогу списать долги». Вот-вот. Тут у вас будет и внешний управляющий, и попытки уговорить банк дать вам время, и реструктуризацию попробуете. В результате вас все равно выселят, если нечем платить и купят «конуру». Но процесс будет долгий, и все это время вы будете проживать в квартире.
Успеть продать квартиру до торгов
Самая лучшая из зол, которую имеет должник. Но не менее сложная, требующая участия настоящего профи. Во-первых, квартира под залогом банка, а значит без его согласия вы с ней ничего сделать не сможете. Вместе с вами банк будет решать, продать или нет. Особенно, если речь идет о переуступке прав новому плательщику.
Если речь идет о продаже за живые деньги с погашением ипотеки, банк будет только рад — меньше проблем при торгах, опять же время — деньги, а торги, а особенно выселение, может занимать не один месяц. Другое дело, что квартиру с обременением по рыночной цене не продать. Действительно, зачем покупателю возиться с выплатой ипотеки, бумажной волокитой, если можно купить такую же и без проблем.
Вывод один — вам нужен специалист, который разбирается именно в таких деликатных сделках, и мы готовы вам в этом помочь)
Всегда есть варианты и выход. Что делать?
Не паниковать!
Взвесить всё с холодной головой и посчитать вместе со специалистами
Оставить заявку в "Квартал-м". Мы бесплатно проконсультируем и расскажем о ваших вариантах, просчитаем вероятные исходы в деньгах
Если вас устроит наша стратегия и предложение, мы проводим углублённый анализ ситуации, связываемся с банком
C большой долей вероятности придётся продать квартиру, но без торгов. В таком случае есть шанс сохранить максимальную прибыль!
Мы поможем подобрать недвижимость на сэкономленные средства после выплаты долгов. Если сделать всё оперативно, мы выиграем время и деньги!
Популярные вопросы и ответы по проблеме
Действительно ли квартиру могут забрать, если у меня единственное жильё и дети?
Единственное жилье банк может отобрать в исключительных случаях, по решению суда. Для этого у должника должно быть очень дорогое жилье, а у суда — основания подозревать, что должник таким образом хочет уйти от ответственности по кредиту.
При этом должны соблюдаться еще следующие условия:
- Кредитор должен предоставить иное жилье должнику взамен (в том же населенном пункте), которое соответствует нормативам социального найма (статья 50 Жилищного Кодекса РФ);
- Суммарный размер задолженности должен превышать стоимость объекта недвижимости единственного жилья.
Возможно ли предоставления жилья по социальному найму вместо реализуемой банком квартиры?
Нет, невозможно. Право на жилье по соцнайму имеют лица, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях.
Что будет, если не выделить доли детей при приобретении квартиры в ипотеку с помощью материнского капитала?
Пенсионный фонд может потребовать вернуть маткапитал. Господдержку из бюджета выделяют на улучшение жилищных условий всей семьи. Государство хочет, чтобы дети тоже стали владельцами недвижимости. Это целевая субсидия, которая предполагает выполнение обязательств, улучшение качества жизни детей и их жилищных условий. Если вы этого не сделали, значит, имеет место неосновательное обогащение на сумму маткапитала.
Если вы пытаетесь продать такую квартиру, то сделку признают недействительной. Может даже наступить уголовная ответственность. По требованию ПФР прокуратура может провести проверку и привлечь вас к ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве.
Я не могу платить за ипотеку. Стоит ли мне оформлять процедуру банкротства?
Стоит обратиться с профессионалу. Банкротство — сложная и длительная процедура, в которой есть множество нюансов и мелочей. Если нет иного выхода, его нужно осуществлять в соответствии с законом и привлечением управляющего. Не лучше ли обезопасить себя от этой процедуры и продать квартиру, по рыночной цене не дожидаясь торгов?
Что лучше – продать с торгов или через риэлтора?
При продаже квартиры с торгов вы можете потерять до 50% стоимости объекта в зависимости от хода торгов. Банку абсолютно все равно, сколько денег получите вы. Его задача — получить свои средства и выплаты по процентам, и он это непременно сделает за счет продажи квартиры с торгов. Если вы хотите продать квартиру по реальной цене рынка с максимальной прибылью, обратитесь к риэлтору заранее, не дожидаясь процедуры торгов и погасите задолженность превентивно.
Возможно ли продать квартиру с ипотечным обременением по рыночной цене?
Да, возможно. Рыночная цена — это не средняя температура по больнице, а цена конкретного объекта с его индивидуальными условиями, за который покупатель готов заплатить конкретную стоимость. Ее размер определяется привлекательностью квартиры и умением риэлтора показать все преимущества объекта, акцентировав их на потребностях покупателя.
