Во время сделки по купле-продаже недвижимости на вторичном рынке и покупатель, и продавец стараются максимально обезопасить себя от разных неприятных последствий, а также от потери нервов, денег и времени. Поэтому в качестве страховки нередко выступает предварительный договор, который подписывают обе стороны. Разбираем его плюсы, а также опасности и возможные риски.

Что такое предварительный договор

Это фактически договор о намерениях продавца и покупателя заключить сделку на вторичном рынке жилья. Условия, которые указаны в оформленной бумаге, должны максимально обезопасить предстоящую сделку для обеих сторон и облегчить подписание основного договора. 

В чем состоит выгода предварительного договора

Такой договор выгоден как продавцу, так и покупателю. Первый понимает, когда будет оформлен основной договор, а второй знает дату, когда ему будут вручены ключи от купленной квартиры.

Что надо указать в договоре

Предварительный договор — это соглашение о намерениях, в котором продавец и покупатель обговаривают условия предстоящей сделки. Обязательно надо указать полный адрес продающегося жилья и добавить регистрационный номер из единого реестра. Кстати, выписку покупателю надо заранее изучить, чтобы исключить возникновение других собственников, которые против этой сделки. Если же недвижимость находится в долгосрочной аренде, то нельзя исключить вариант, что покупателю придется подождать, пока соглашение закончится.

В предварительном договоре также уточняется — продается жилье целиком или только его доля. Указывается и полная стоимость приобретаемого жилья — это своеобразная страховка как для покупателя, так и для продавца. Надо не забыть указать дату предполагаемой сделки и дату подписания основного договора. Тогда не возникнет вопросов, в каком месяце и какого числа надо выйти на сделку. Важно помнить, что если дата выхода на сделку не указана, то через год предварительный договор утрачивает свою силу.

В том случае, если в квартире была проведена перепланировка, но ее не узаконили, в предварительный договор можно включить пункт об обязанности продавца узаконить перепланировку помещения. Если в сделке задействованы доли, которые принадлежат детям, то договор в обязательном порядке заверяется у нотариуса, а потом предоставляется опеке.

Отдельным пунктом надо выделить тот, в котором стороны оговаривают последствия уклонения от исполнения предварительного договора. Это делается для того, чтобы у продавца или покупателя не возникло соблазна исчезнуть и не отвечать на звонки другого участника предстоящей сделки.

Получить задаток или аванс

После заключения договора продавец может получить аванс или задаток. Стороны договариваются, в каком виде будут внесены средства. Если это аванс, то здесь все просто — если стороны не выходят на основную сделку, то аванс просто возвращается покупателю. В случае внесения задатка ответственность сторон ужесточается. Когда покупатель отказывается от основной сделки, то задаток, как правило, не возвращается. А в том случае, когда инициатором отмены сделки выступает продавец, он, согласно предварительному договору, должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Такие условия, по мнению юристов, очень дисциплинируют.

Когда расторгается предварительный договор

Расторгнуть предварительный договор можно лишь в двух случаях. Первый — после заключения основного договора, предварительный расторгается автоматически. Второй случай — продавец и покупатель решили отменить сделку и договорились о том, что расторгают предварительный договор, и он больше не является действительным. В этом случае внесенный покупателем задаток возвращается ему. Если же продавец отказывается отдать деньги обратно, то покупатель может обратиться в суд.

Какие риски несет предварительный договор

Один главных рисков — это признание соглашения недействительным. Причина этого — неправильное оформление договора. Его надо обязательно регистрировать у нотариуса, иначе договор точно признают ничтожным в юридическом плане.

Если покупатель найдет более выгодный вариант, то он может просто махнуть рукой на сотню-другую тысяч рублей и переключиться на приобретение жилья по более выгодным условиям. Также существует риск того, что на квартире висит обременение. Владелец жилья может об этом умолчать, а покупатель невнимательно посмотреть выписку из реестра. В этом случае юристы советуют отдельной строкой в договоре прописывать в предварительном договоре пункт о том, что жилье продается без какого-либо обременения. 

Есть опасность, что продавец заключит несколько таких договоров с разными покупателями. Чтобы этого избежать, пункт о том, что собственник больше ни с кем не подписывал предварительного договора, надо зафиксировать в соглашении. Иногда среди продавцов попадаются мошенники, которые забирают задаток и, несмотря на договор, пропадают вместе с деньгами.

Нужен ли предварительный договор вообще

Среди юристов нет единого мнения, насколько необходим предварительный договор обеим сторонам. С одной стороны, он регулирует отношения между покупателем и продавцом. Но, с другой стороны, его оформление связано со слишком большим количеством условий, которые надо соблюсти. Но если у обеих сторон сделки есть желание оформить такой договор, то можно это сделать. В случае конфликтных ситуаций и недопонимания он лишним точно не будет.