Строящееся или готовое жилье – эта дилемма не теряет актуальности с тех пор, как квартиры стали приобретать за собственные средства. На первый взгляд, это вопрос предпочтений. Одни не приемлют объекты, побывавшие в употреблении. Другие предпочитают обжитые квадратные метры. Но экономическую составляющую тоже исключать нельзя. В зависимости от складывающейся конъюнктуры, чаши весов склоняются то в одну, то в другую сторону. Попробуем разобраться, в какие объекты выгоднее вкладывать средства сегодня.

Покупать ли недвижимость вообще?

Первый вопрос, ответ на который ищут россияне, – стоит ли покупать квартиру, когда позади осталась пандемия, а дальнейшие перспективы неясны? Здесь нужно оценить экономическую ситуацию в целом. 

С одной стороны, хранить накопления в рублях в 2020 году стало невыгодно. После мартовского «черного понедельника» национальная валюта резко утратила привлекательность. Ставки по банковским вкладам продолжают сокращаться. 

На начало года ключевая ставка Центробанка составляла 6,5%. За 6 месяцев регулятор снижал ее 6 раз, и сейчас показатель находится на уровне 4,25%. Соответственно, стремится вниз доходность депозитов. Наметилась четкая тенденция закрытия вкладов и перевода накоплений в недвижимость.

С другой стороны, в вышеописанных условиях растет спрос на жилье, что позволит продавцам в ближайшее время повысить цены. Вызывает опасение и риск «ипотечного пузыря». Реальные доходы населения на фоне пандемии коронавируса упали, значительная часть кредитов даже после отмены карантина осталась проблемной.

Таким образом, в самом выгодном положении для покупки недвижимости сейчас тот, кто:

• имеет достаточно денег для приобретения квартиры полностью за собственные средства или с минимальной долей заемных;

• уверен в стабильности заработка, вне зависимости от перспективы повторного карантина;

• готов выйти на сделку в ближайший месяц.

В то же время существует мнение, что к концу осени спрос на недвижимость сократится. Соответственно, жилье подешевеет, и сделку можно будет провести по более выгодной цене. На такой сценарий можно было бы надеяться, если бы не пугающие прогнозы о грядущей деноминации рубля. Они стимулируют к скорейшему вложению имеющихся денег.

Сильные и слабые стороны первичного рынка

Рынок первичной недвижимости за последние месяцы сильно изменился. Устранен его главный риск. С переходом на эскроу-финансирование нет больше угрозы, что застройщик соберет деньги и исчезнет, не построив дом. В то же время подобное условие создало дополнительные трудности девелоперам.

Поскольку деньгами дольщиков распоряжаться нельзя, у застройщика нет острой необходимости привлекать их в максимальном количестве на начальном этапе возведения объекта. Соответственно, нет смысла привлекать участников низкими ценами на старте. 

Уже сейчас основное преимущество новостроек – ценовое – сходит на нет. В ближайшее время оно может исчезнуть вовсе.

Еще больший рост цен ожидается на фоне сокращения предложения. В Московской области с момента перехода на эскроу-счета более двух третей девелоперов покинули рынок. Сыграл свою роль и коронавирус. По словам В.В. Путина, к августу 2020 года объем ввода нового жилья в среднем по стране снизился на 11%. Поэтому в недалеком будущем выбор на первичном рынке станет гораздо скромнее, чем мы привыкли видеть. 

Положение на вторичном рынке

Спад на вторичном рынке уже более очевиден. Даже на отложенном спросе объем сделок оказался ниже прошлогоднего. Последняя надежда частных продавцов реализовать квадратные метры по привлекательной цене тает.

Эксперты полагают, что в ожидании сезонного скачка спроса снижения цен пока не будет. Но в 2020 году этого скачка, скорее всего, не будет. Поэтому вторичное жилье неизбежно будет дешеветь.

До 1 ноября предположительно будет действовать льготная ипотека с господдержкой. Выгодные процентные ставки и сниженный первоначальный взнос стимулируют граждан вкладывать деньги в новостройки, что тоже способствует сокращению спроса на вторичном рынке.

Новая расстановка сил

Учитывая все рассмотренные факторы, повлиявшие на состояние рынка недвижимости в 2020 году, мы приходим к следующим выводам.

Стоит ли сейчас покупать квартиру в новостройке? Да, при условиях:

• критерий первичности принципиален;

• покупателю важен широкий выбор;

• вложить деньги нужно прямо сейчас;

• есть потребность в заемных средствах;

• нет большой суммы на первоначальный взнос.

Пока есть из чего выбирать, а цены не слишком взлетели, пора заключать договоры долевого участия. Но если покупателя устроит объект, в котором до него жили другие люди, а ипотеку он брать не планирует, есть смысл подождать несколько месяцев. Если пессимистический сценарий с деноминацией рубля не сбудется, есть хороший шанс сделать максимально выгодное приобретение на вторичном рынке.