С начала 2022 года в Москве серьезно вырастет кадастровая стоимость жилья. В среднем цена 1 кв. м увеличится почти на четверть — на 21,4% и составит 181 тыс. рублей. В последний раз перед 2021 годом тотальная оценка столичного жилья по кадастру проводилась в 2018 году. Грядущее повышение станет самым значительным за всю историю московского рынка. Главная причина роста кадастра связана с «взрывным» 2020 годом, когда цены на жилье росли наиболее активно. Известно, что увеличение рыночной стоимости неразрывно связано с оценкой по кадастру — именно этим и объясняется такое резкое подорожание в следующем году. 

Что такое стоимость жилья по кадастру

Основой всех расчетов, которые проводятся на рынке как жилой, так и нежилой недвижимости является кадастровая оценка. Именно от нее напрямую зависит сумма налогов, которые платят граждане при сделках на рынке. За последние три года с момента переоценки стоимость недвижимости выросла очень сильно, так что регулярная переоценка стоимости просто необходима. В таких городах как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь обновление оценки по кадастру проводится примерно раз в два года. А в других регионах России это происходит примерно раз в пять лет. Это объясняется тем, что тот же столичный рынок жилья развивается быстрее, на нем заключается больше сделок, а цены меняются динамичнее.

Стоимость по кадастру также является основным показателем, на основе которого происходят все государственные расчеты и действия с недвижимостью: рассчитываются ежегодные налоги, а при купле-продаже недвижимости оцениваются сами лоты. Стоимость анализируют и при оценке для банков — этим занимаются оценочные компании, имеющие в своем штате нужных специалистов. Во время проведения сделок с участием опеки именно кадастровая стоимость продаваемого и покупаемого объекта является своеобразным базисом, который влияет на принятие окончательного решения. Основная цель переоценки заключается в том, чтобы налоги были адекватными реальной цене недвижимости. 

Цели расчета

• определение суммы налога на недвижимость;

• оформление права наследования недвижимости;

• определение суммы налога при покупке, аренде, продаже и обмене недвижимости;

• оформление договора дарения.

На что влияет

Величина налога на имущество. Граждане оплачивают ежегодный налог на недвижимость, которая находится в их собственности. Его величина рассчитывается, исходя как раз из кадастра. Чем ниже стоимость, которую рассчитывают инспекторы и специалисты бюджетных организаций, тем ниже налоговая нагрузка.

Сумма, которую платят за услуги нотариуса. После необходимого оформления, к примеру, недвижимости, которая досталась по наследству, нотариус берет свой процент, исходя из кадастра.

Величина налога на доход физлиц при реализации недвижимости. Сумма рассчитывается с дохода, который был получен во время сделки. Важно помнить, что подобный налог не платится в том случае, если продавец владел недвижимостью не менее пяти лет. Если продается жилье, унаследованное от близких родственников, срок уменьшается до трех лет.

Величина налог на доход физлиц, которые получили жилье в подарок. Опять же важно помнить, что в том случае, когда квартиру презентовал близкий родственник, то никаких денег платить не надо. В других случаях налог составляет 13% для граждан России, а иностранцы должны расстаться с 30% полученной суммы.

При определении не учитываются

• планировка;

• дорогой ремонт;

• состояние коммуникаций;

• состояние инженерных систем.

Как самостоятельно узнать

Первый способ — в многофункциональном центре заказывается выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Услуга предоставляется бесплатно.

Второй способ — заказать выписку на официальном сайте Росреестра. Для этого понадобится либо адрес, по которому расположен объект, либо его кадастровый номер. Услуга также бесплатна.

Когда возможен пересмотр и изменение

• стоимость по кадастру ниже средних значений в конкретном районе. Слишком низкая стоимость может вызвать подозрения у Росреестра;

• стоимость ощутимо выше рыночных значений. Это также считается основанием для пересмотра и другой оценки;

• ошибка. Такое возможно в случае, когда изначально в исходниках указана неверная информация: метраж квартиры, аварийность здания и другое;

Во всех перечисленных случаях необходим пересмотр.

Как оспорить

Первый шаг — получение выписки ЕГРН, где указана полная характеристика объекта недвижимости, а также отражена ее текущая (завышенная, заниженная или ошибочная) стоимость.

Второй шаг — определение с помощью профессионального оценщика из сторонней компании. При завышенной кадастровой стоимости надо доказать, что стоимость по рынку не может быть ниже. А, значит, кадастр нуждается в пересмотре. В том случае, если причина возможной переоценки ошибочные данные, то эксперт должен дать свое письменное заключение.

Третий шаг — подготовка документов. Обязательно надо предоставить выписку из ЕГРН, паспорт гражданина, свидетельство о собственности, а также заключение независимого эксперта.

Четвертый шаг — обращение с письменным заявлением в Росреестр, с приложением к нему пакета собранных документов и ожидание решения ведомства.

В случае отрицательного ответа можно обратиться либо в суд, либо в местную комиссию по оспариванию.