Апартаменты – широко обсуждаемый тип недвижимости. О них известны отдельные разрозненные факты, однако правовой статус их четко не определен. Многие приобретают такие объекты из-за более привлекательных цен по сравнению с квартирами, но потом сталкиваются с трудностями.

Ожидается, что с 2022 года ситуация изменится. Согласно дорожной карте, утвержденной Постановлением Правительства от 19.01.2021 №48-р, до конца текущего года должен быть принят федеральный закон. Он уточнит правовой статус и внесет ясность относительно возможности регистрации в апартаментах по месту жительства. 

По плану законопроект будет внесен в сентябре. А пока мы разберемся, что представляют собой апартаменты сейчас и какие сюрпризы они приносят владельцам.

Место апартаментов среди помещений

В действующем законодательстве отсутствует конкретное определение апартаментов. В целом все помещения по назначению делятся на жилые и нежилые, как следует из подпункта 3 пункта 36 Приказа Минэкономразвития от 16.12.2015 №943.

Жилыми в силу части 2 статьи 15 Жилищного кодекса считаются объекты недвижимости, пригодные для постоянного проживания. Виды жилых помещений перечислены в статье 16 ЖК РФ – и апартаменты в их перечень не входят. 

Нежилые здания классифицируются по целевому назначению, согласно Инструкции, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37. Они могут использоваться для:

• производства;

• торговли;

• культурно-просветительской деятельности;

• лечебно-санитарных целей;

• оказания коммунально-бытовых услуг;

• административных и других целей.

Единственное, для чего нежилые помещения непригодны, – это постоянное проживание. Соответственно, если апартаменты не входят в число жилых помещений, они автоматически попадают в категорию нежилых. Это значит, что юридически для постоянного проживания они не пригодны.

Апартаменты – нежилое помещение: что это значит

В отсутствие законодательного регулирования апартаменты рассматривают как нежилые помещения. По сравнению с жилыми они продаются дешевле. Но на этом преимущества заканчиваются. Отсутствие статуса жилого помещения создает владельцу целый набор ограничений.

Проблема №1. Невозможность сделать прописку

В апартаментах регистрация по месту жительства и месту пребывания в них невозможна. В силу статьи 5 Закона РФ от 25.06.1993 №5242-1 для временной регистрации гражданин должен прибыть в жилое помещение. 

А в статье 6 этого же Закона говорится, что для постоянной регистрации нужно предъявить документ-основание для вселения в жилое помещение. Таким образом, прописку в апартаментах сделать не получится.

Проблема №2. Отсутствие исполнительского иммунитета

Статья 446 Гражданского процессуального кодекса предоставляет единственному жилью должника исполнительский иммунитет. Это означает, что на него не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Исключение составляют только объекты в ипотеке.

Но нормы этой статьи распространяются именно на жилые помещения. Апартаменты таковыми не являются, поэтому обратить взыскание на них можно, даже если должнику и его семье после выселения негде будет жить.

Проблема №3. Повышенные налоговые ставки

Для жилых помещений частью 2 статьи 406 Налогового кодекса установлен верхний предел налоговой ставки по налогу на имущество граждан – 0,1% от кадастровой стоимости.

Апартаменты рассматриваются как прочие объекты и облагаются налогом по ставке 0,5% от кадастровой стоимости. То есть сумма к уплате получается в пять раз выше по сравнению с квартирой.

Более того, для жилых помещений частями 3-5 статьи 403 НК РФ предусмотрены налоговые вычеты в размере кадастровой стоимости:

• десяти кв. м – для комнаты или части квартиры; 

• двадцати кв. м – для целой квартиры или части дома; 

• пятидесяти кв. м – для целого дома.

Если владельцы воспитывают троих и более несовершеннолетних детей, то на каждого из них дают дополнительные вычеты в размере кадастровой стоимости пяти (для квартир) или семи (для домов) кв. м. На апартаменты это не распространяется.

Проблема №4. Невозможность вернуть НДФЛ

Имущественный налоговый вычет по НДФЛ, предусмотренный пунктом 3 части 1 статьи 220 НК РФ, предоставляется в размере затрат, понесенных на приобретение квартир или жилых домов.

Поскольку апартаменты жилыми не считаются, их покупатель лишается возможности вернуть до 260 тысяч рублей (а если их приобретают супруги – то до 520 тысяч рублей) в семейный бюджет.

В ожидании изменения законодательства

Когда закон будет принят, и апартаменты получат статус жилого помещения, вышеперечисленные проблемы будут решены. Владельцы апартаментов смогут:

• прописаться в них;

• получать налоговые вычеты при покупке;

• платить в меньшем размере налог на имущество;

• пользоваться имущественными вычетами по НДФЛ.

Кроме того, возможно, апартаменты станут попадать под программы государственной поддержки. Их можно будет купить с использованием материнского капитала или в ипотеку под льготный процент.

Пока неизвестно, все апартаменты будут переведены в статус жилых или какие-то конкретные. К жилым помещениям есть определенные требования, установленные строительными нормами и правилами (СНиП), санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами (СанПиН). 

Не все апартаменты им отвечают, поэтому высока вероятность, что под действия закона попадут только современные апарт-комплексы. Помещения, расположенные в зданиях бывших заводов, где стало модно размещать апартаменты лофт, могут так и остаться нежилыми.

Что будет с ценами

Очевидно, что преимущества, которые получат владельцы апартаментов с переводом их в статус жилых, скажутся на ценах. Сейчас такие объекты стоят процентов на 15-20 меньше, чем квартиры аналогичных площадей. Но с устранением всех недостатков делать скидку будет не за что.

Уже в январе, когда только появилась информация о грядущих поправках к законодательству, аналитики отметили скачок цен. В Москве за последний год средняя стоимость квадратного метра выросла на 24%. Ожидается, что после закрепления правового статуса он подорожает еще минимум на 10%.