О ситуации, когда человек осуществляет уход за пожилым одиноким соседом или знакомым, наслышаны многие. Однако возникает вопрос, как это оформляется юридически. Завещание могут оспорить внезапно появившиеся родственники. Дарение не дает владельцу квартиры гарантии, что о нем не забудут после заключения договора. Поэтому здесь применяется другая конструкция – рента, которая способна обезопасить обе стороны. Мы разберемся, что это такое и какие нюансы стоит проконтролировать.

Что такое рента

Глава 33 ГК РФ предусматривает несколько разновидностей договора ренты. В данном случае нас интересует договор пожизненного содержания с иждивением, предметом которого всегда выступает объект недвижимости.

В данном договоре ренты есть две стороны. Получатель ренты – это собственник квартиры (обычно бабушка или дедушка, которым требуется уход). Плательщик ренты – это человек, который обеспечивает получателю ежемесячное содержание. Он может выплачивать некоторую сумму денег (не менее двух прожиточных минимумов) или иным способом удовлетворять его основные потребности:

• оплачивать коммунальные услуги;

• покупать продукты и одежду;

• осуществлять бытовой уход (если того требует состояние здоровья рентополучателя);

• нести расходы на ритуальные услуги в случае смерти контрагента.

Как именно плательщик ренты будет нести свои обязательства, фиксируется в договоре. Прекращаются они со смертью получателя.

Получатель ренты как собственник недвижимости

Хотя в главе 33 ГК РФ четко не прописано, в какой момент происходит переход права собственности, мы можем его определить на основании части 2 статьи 223 ГК РФ. Она называет таким моментом дату государственной регистрации права. 

В силу статьи 584 ГК РФ договор ренты, если его объектом является недвижимость, регистрируется в Росреестре. Соответственно, с этого дня плательщик ренты становится собственником. Однако его права довольно ограничены:

1. В силу части 1 статьи 586 ГК РФ объект попадает под обременение.

2. В силу части 1 статьи 587 ГК РФ получатель ренты становится залогодержателем.

3. В силу статьи 604 ГК РФ нужно получать разрешение бывшего хозяина на любые действия по распоряжению недвижимостью.

При нарушении условий сделки со стороны плательщика вторая сторона имеет право расторгнуть ее в одностороннем порядке. Также он может потребовать возмещения понесенных убытков.

Что должны проконтролировать участники договора ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением, как и любой другой договор ренты, удостоверяется нотариусом. Факт смены собственника регистрируется в Росреестре. Только с выполнением этих двух условий сделка будет иметь юридическую силу.

Для себя стороны должны согласовать в тексте договора такие положения:

1. В какой форме будет предоставляться содержание – в натуральной или денежной. После подписания договора получатель содержания не сможет требовать иных услуг.

2. Размер содержания (если выбрана денежная форма). В противном случае бывший владелец недвижимости не вправе претендовать более чем на два прожиточных минимума в месяц.

3. Гарантии отсутствия претензий на объект со стороны третьих лиц. Плательщик должен быть уверен, что у недвижимости нет других собственников, сведения о которых не внесены в ЕГРН.

Поскольку получателем ренты чаще всего становится пожилой человек, актуальным является вопрос о его дееспособности и понимании действий. Убедиться в этом предстоит нотариусу: он запросит необходимые справки.