Сегодня для очень многих россиян покупка квартиры без ипотеки представляется почти невозможной, особенно в крупных городах. Хоть ипотека и стала сегодня привычным делом, но все же оформление ипотечного кредита – это сложный процесс, требующий четкого выполнения всех шагов. Поэтому важно знать все этапы оформления ипотечного кредита.

 

Не многие покупатели знают, что перед тем как искать квартиру, если вы собираетесь брать ипотеку, необходимо пройти одобрение в банке, чтобы понимать, на какую сумму рассчитывать. Ведь банк не дает займ под конкретную квартиру, а оценивает платежеспособность клиента и принимает решение исходя из этого. В риэлтерской практике нередко бывают случаи, когда клиент выбирает квартиру, вносит аванс, а затем сделка срывается по причине неодобрения банком достаточной суммы ипотечного займа.

 

Первый этап - определиться с банком и ипотечной программой. Для начала необходимо для себя рассчитать и решить, на какую сумму кредита и на какой первоначальный взнос вы рассчитываете. Но, помните, что это только ваши ожидания, а не реальная сумма, которую банк готов вам дать.

Внимательно отнеситесь к изучению банковских продуктов. Сейчас множество банков предлагают конкурентные продукты. Обязательно обратите внимание на размер процентной ставки, условия страхования (как личного, так и объекта залога) и обеспечения кредита, требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости. Исходя из этих критериев, вы сможете выбрать наиболее подходящие вам условия и программу ипотечного кредитования.

 

Второй этап – подача заявки на одобрение ипотеки. Для этого необходимо собрать требующиеся документы. Какие именно документы входят в пакет, уточняйте в конкретном банке. Также учитывайте, что в некоторых банках можно пройти одобрение онлайн. Рассмотрение заявки обычно занимает от трех дней до четырех недель, в зависимости от банка. Помните, что вы можете одновременно подать заявки в несколько банков.

Стандартный пакет документов для одобрения ипотечного кредита:

Если банк принял положительное решение, вы будете знать, какую сумму вам одобрили, и на что вы можете рассчитывать.  Теперь можно приступать к третьему этапу – поиску недвижимости, соответствующей требованиям банка. На поиск объекта недвижимости банк дает несколько месяцев. За это время вы должны выбрать недвижимость и заключить предварительный договор с собственником и внести аванс. В договоре необходимо прописать, что аванс будет возвращен в случае отказа банка в кредите.

 

Четвертый этап – сбор информации и документов по объекту недвижимости для банка, оценка выбранного жилья.

 

В перечень документов входят:

 

На вторичное жилье также будет проводиться проверка дееспособности продавца, наличия неузаконенных перепланировок в квартире.

Оценка необходима для того, чтобы определить сумму залога, и обычно проводится независимой оценочной компанией. Специалистами формируется оценочный альбом, где прописывается полный отчет об оценке объекта недвижимости и о его текущем состоянии и, как результат, заключение о рыночной стоимости недвижимости.

 

Стоит отметить, что кадастровая стоимость для банка не является ориентиром: она, как правило, завышена, особенно в Москве, и не отражает реальной рыночной стоимости жилья.

 

Банк также может запросить дополнительные документы, например, справку о том, что дом не входит в программу реновации и не будет снесен и т. д. Все эти документы банк потом отправляет в страховую компанию, которая дает свое окончательное одобрение на выдачу ипотечного кредита именно на эту квартиру.

 

Как следующий этап – обязательное страхование жилья. По закону, если банк не получает определенных гарантий, оформить ипотеку невозможно. В зависимости от условий выбранной программы кредитования может потребоваться застраховать также жизнь, здоровье и титул заемщика. Стоит отметить, что страхование обычно позволяет уменьшить ставку по кредиту.

 

И, наконец, последний этап – это заключение кредитного договора. Прежде чем что-то подписывать, необходимо внимательно изучить каждый пункт соглашения и убедиться в том, что все прописанные в нем условия приемлемы и выполнимы. Особое внимание стоит обратить на итоговую сумму кредита, сумму переплаты, возможные комиссии, дополнительные расходы, график платежей и правила погашения кредита (в том числе возможность и условия досрочного погашения).

 

Также происходит заключение кредитного договора и договора об ипотеке (залоге недвижимости), а также договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств. После подписания данных документов бумаги подаются в органы Росрееста через многофункциональные центры «Мои документы».

 

После государственной регистрации права собственности и обременения в виде ипотеки на недвижимое имущество человек, заключивший договор с банком, становится собственником квартиры, однако не может ей распоряжаться до исполнения своих обязательств перед банком.

Важно помнить, что после погашения задолженности перед банком собственнику необходимо обратиться в банк для снятия обременения с принадлежащего ему имущества.