Можно ли сносить стены в квартире без разрешения? Какие из них являются несущими, какие – нет? Нужно ли узаконивать возведение новых перегородок после проведённого ремонта или лучше согласовать всё на стадии его подготовки? Что такое перепланировка квартиры, а что относится к переустройству? Разбираемся в сложных вопросах вместе.

 

В поисках своего личного комфорта владельцы квартир часто затевают перепланировку или переустройство своей жилплощади. Этот процесс особенно необходим собственникам при приобретении жилья на вторичном рынке: они стремятся сделать пространство более современным, а также пытаются избавиться от лишних перегородок в поисках свободных квадратных метров. 

При этом важно вовремя задуматься о законности своих действий, желательно сделать это предварительно, на стадии их планирования. Необходимо выяснить, в чём разница между перепланировкой и переустройством, как правильно их согласовать и осуществить, а также какие изменения внутри квартиры запрещены, несмотря на то, что она находится в вашей собственности.

 

Типы домов: панельные, кирпичные, монолитные

Чтобы наша тяга к преобразованиям жилого пространства не противоречила современному российскому законодательству, нужно подойти к вопросу основательно. Для начала необходимо разобраться, в каком именно доме вы живёте, то есть выяснить, дома, в котором расположена ваша квартира.

На сегодня чаще всего различают три основных типа многоквартирного строительства: 

- панельное/блочное;

- монолитное;

- кирпичное. 

От типа дома зависят возможности его перепланировки и переустройства.

1. Панельные и блочные дома

Они очень похожи по принципу постройки сооружения. Блочный дом – это тот, который возводится из отдельных блоков (стен, перегородок с готовыми дверными и оконными проёмами). Эти блоки устанавливаются друг на друга подобно кирпичам, то есть стена складывается из нескольких закреплённых друг на друге элементов. 

Панельный же дом – это тот, который складывается из одной большой панели с соответствующим армированием.

Именно эта, казалось бы, минимальная разница обусловливает кардинальное различие в возможности их перепланировки. Перепланировка жилья в блочном доме, как правило, возможна и проходит без проблем: демонтаж межкомнатных перегородок, расширение проёмов для окон и дверей, изменение размеров ванных и туалетных комнат. В панельном же доме все эти изменения чаще всего невозможны.

ВАЖНО! Возможность перепланировки, исходя из типа дома, лучше выяснять на стадии покупки недвижимости.

Существуют подвиды этого типа домов в зависимости от года постройки дома и примененного варианта его возведения.

2. Монолитные дома

Стены монолитных жилых зданий возводятся из бетона, держится он за счёт крепкого металлического каркаса. Чтобы залить такие стены, используют опалубку: её переносят в разные части, собирают, разбирают для установки стен в разных частях будущего дома. К несомненным достоинствам такого дома в интересующем нас вопросе относится возможность сделать перепланировку любой сложности по запросам собственника. Однако так называемые «мокрые зоны», то есть кухня (раковина) и ванная/туалет, должны оставаться в монолитных домах без изменений.

3. Кирпичные дома 

Кирпичные дома, которые когда-то давно считались совершенно обычными, теперь относятся к элитному жилью. Помимо остальных достоинств в них возможна перепланировка внутреннего устройства квартиры. А если заказчик вовлечён в процесс на этапе строительства, то он может повлиять на проектировку комнат в его будущем жилище.

 

Перепланировка и переустройство: в чём разница и что к ним относится

Кратко остановимся на том, что же такое перепланировка и переустройство.

ВАЖНО! Необходимо знать, что даже перемещение газовой, электроплиты на кухне или унитаза в санузле требует узаконивания.

Перепланировкой жилья, в частности квартиры, считается внутреннее преобразование её конфигурации (стен, несущих конструкций). Результаты таких изменений должны быть отражены в техпаспорте помещения.  Регламентируются подобные работы ст. 25 Жилищного кодекса РФ. 

К перепланировке относят:

1. демонтаж либо перемещение любых стен или перегородок;

2. в том числе расширение комнат за счёт объединения с другими комнатами или помещениями;

3. преобразование, перенос, создание проёмов в стенах (оконных и дверных), в том числе устройство новых дверей и арок;

4. изменение размеров (в том числе ширины) стен;

5. демонтаж встроенных шкафов.

Переустройством являются менее грандиозные работы:

1. переоборудование разного рода внутриквартирных инженерных коммуникаций;

2. перенос на новое место, а также установка дополнительных сантехнических устройств или кухонных плит (газовых либо электрических).

3. установка душевой кабины вместо ванны и т.д.

Обратите внимание! Установка стиральных и посудомоечных машин, кондиционеров, дополнительных электророзеток не считаются переустройством, так как не отражается в документации на жилище.

Иными словами, внимательно рассмотрите техпаспорт своей квартиры: если предстоящие внутренние перестройки изменят его схему и параметры, то это будет считаться перепланировкой или переустройством. По закону, любое изменение содержания технического паспорта жилого помещения требует согласования. То есть и перепланировка, и переустройство требуют узаконивания. При выявлении за самовольные трансформации помещения может быть назначен штраф.

ВАЖНО! В аварийных домах любые перепланировки и переустройства запрещены.

Нужно учитывать, что существуют работы, которые требуют предварительной проектной документации (любая большая внутренняя перестройка), а есть те, для которых проект не требуется.

Есть три пути, чтобы провести запланированные изменения на законных основаниях. 

1. Сначала получить разрешение, а после окончания работ узаконить перепланировку.

2. Начать менять «ландшафт» квартиры на свой страх и риск, а позже доказать законность трансформации жилища в суде. Этот способ лишь для тех, кто уверен, что перепланировка законна, не создаёт конструктивные риски для конструктивной безопасности всего дома.

3. Третий путь для незначительных изменений – согласование по уведомлению.

 

Стены несущие, самонесущие, ненесущие и перегородки

Разберёмся, что можно делать при сносе стен в квартире, а что нельзя.

Согласно Своду правил (СП) 15.13330.2012 стены домов делятся на несколько видов.

1. Несущие стены – это те, которые сопротивляются ветру и держат не только свой вес, вес конструкций, которые находятся выше, но также могут быть нагружены перекрытиями. На них опирается весь дом, стены этажей, расположенных выше, потолок. Прочность всего здания зависит от целостности несущих стен.

2. Самонесущие – держат нагрузку от ветра и лежащих выше конструкций.

3. Ненесущие – это стены, которые предназначены, чтобы держать свой вес в пределах собственного этажа. Однако таковыми они считаются, если высота этажа не выходит за пределы 6 метров, в ином случае они относятся к самонесущим.

4. Перегородки – отдельная категория стен, назначение которых разделять внутреннее пространство жилища в пределах одного этажа (не выше 6 метров). Не несут особой нагрузки, кроме своего же веса и силы ветра из раскрытых окон.

 

Снос стен в квартире: что можно делать, а что нельзя 

Несущие и самонесущие стены демонтировать, а также делать в них дополнительные проёмы нельзя. Это правило незыблемо, потому что любое значительное воздействие на стену может повредить безопасности всего дома.

Ненесущие стены и перегородки можно демонтировать и устанавливать в других местах. Однако есть исключения.

Демонтаж ненесущих стен обязательно необходимо согласовать и узаконить. Это повлияет на ликвидность квартиры в случае, если вы захотите её поменять.

МОЖНО демонтировать ненесущие стены в следующих случаях:

- убрать перегородку в санузле, разделяющую ванную комнату и туалет;

- демонтировать стену, разграничивающую гостиную и кухню (если на этой стене нет подключения к газовому оборудованию) или сделать в ней арку-проём для подачи с кухни;

- расширить дверной проём в ненесущей стене либо снести подоконный блок.

Если хочется обойтись без согласования, то главное условие – не нарушить технические параметры и геометрию помещений, обозначенные в техпаспорте квартиры. К примеру, укрепить стену или заново выстроить перегородку можно, но при этом она должна:

- остаться той же ширины, что и прежде;

- необходимо обеспечить тот же угол наклона, какой был в исходном варианте (проверьте, она может стоять не под идеально прямым углом);

- она должна встать в то же место, где была (где обозначена в техпаспорте).

В таком случае даже при продаже и проверке БТИ «скрытую» перепланировку невозможно будет обнаружить. А вот перенос стены даже всего лишь на два-три сантиметра необходимо будет узаконить. 

 

НЕЛЬЗЯ сносить стену, не являющуюся несущей, если:

- она разделяет жилое пространство и санузел (ванную, туалет);

- стена находится между любым помещением (кухней или комнатой) и балконом (лоджией);

- на ней закреплено и подключено газовое оборудование.

 

Новые стены – новая жизнь: есть ли проблемы с возведением

С устройством новых межкомнатных перегородок в квартире чуть проще в плане безопасности: они не угрожают устойчивости многоквартирного дома. Казалось бы, тут собственник может дать волю фантазии и осуществить свои задумки. Но и здесь есть ограничения. Ими ограничением становятся СНиПы – строительные нормы и правила.

1. Можно разделить комнату, если в каждой новой останется по окну.

2. Спальня не может оказаться площадью меньше 8 кв. метров.

3.  Жилая комната не должна быть меньше 16 кв. метров в многокомнатном жилье (и меньше 14 кв. метров – в однокомнатной квартире).

4. Необходимо сохранить возможность установки отопительного радиатора в новообразовавшуюся комнату.

5. Выделенную кухню нужно делать площадью не менее 8 кв. метров.

Если решитесь строить нужную вам перегородку без согласования, будьте готовы снести её, когда задумаете продать квартиру. 

 

Какую перепланировку нельзя делать и не получится узаконить?

Снос и возведение стен в квартире, а также иная перепланировка подчиняется целому ряду правил и норм для многоквартирных домов (в том числе строительных, санитарных) и требований по эксплуатации. Не допускаются любые внутриквартирные трансформации, которые ухудшают условия в изменяемом или смежном с ним помещении.

ЗАПРЕЩАЕТСЯ:

- устраивать кухню или санузел над жилыми комнатами этажей, расположенных ниже;

- обустраивать жилую комнату под кухней или санузлом расположенного выше этажа, либо свою кухню под верхним санузлом;

- объединять помещение, в которое подведён газ, с жилой комнатой (как правило, стена, отделяющая газифицированную кухню от гостиной – несущая из соображений безопасности);

- демонтировать стену, разделяющую жилую комнату (кухню) и балкон (лоджию)

- демонтировать инженерные короба или уменьшать их размер;

- устраивать подогрев полов от системы внутридомового отопления или водоснабжения;

- пристраивать балконы (лоджии, террасы) выше первого этажа.

Любая перепланировка (снос или возведение стен), приводящая к ухудшению условий эксплуатации многоквартирного дома, угрожающая его устойчивости и безопасности будет недопустимой. 

При обнаружении несогласованной перепланировки (а в случае продажи квартиры это наверняка произойдёт) необходимо будет привести жильё в полное соответствие с техпаспортом либо узаконить проведённые без согласования с госжилинспекцией работы.

Законность планируемых перестроек внутри квартиры лучше проверить на стадии их проектирования.