Ипотека или аренда.
Брать квартиру в ипотеку или снимать жильё и копить на свое? Разбираемся, как же решить этот вопрос.
Брать квартиру в ипотеку или снимать и копить?
Интересный и спорный вопрос, который до сих пор остается для многих открытым. В условиях сегодняшнего рынка недвижимости и снижения процентной ставки по ипотеке, ситуация сильно изменилась. Сначала стоит отметить, какие же плюсы и минусы несут в себе ипотека и аренда.
Главный плюс квартиры, взятой в ипотеку, безусловно, заключается в том, что вы сразу проживаете в своей квартире, можете ее обустраивать по своему желанию. Также греет мысль о том, что рано или поздно квартира станет вашей собственностью. К тому же, юридически вы более защищены, так как являетесь владельцем квартиры, вас никто не может выгнать (конечно, если вы исправно выплачиваете ипотеку). Сегодня по ипотеке можно получить налоговый вычет от государства, что является хоть и небольшой, но компенсацией.
Очевидным минусом ипотеки является большая переплата в виде процентов банку, хотя стоит отметить, что сумма переплаты напрямую зависит от стоимости квартиры и первоначального взноса. Первый взнос также является минусом, поскольку составляет минимум 15% от стоимости квартиры, эти деньги еще надо собрать. К тому же, необходим официальный стабильный доход. Многие высказывают опасения насчет возможности стабильно выплачивать ипотеку на протяжении 10, а для кого-то и 20 лет.
Также стоит учитывать, что текущие расходы на ипотечную квартиру гораздо выше, чем на съемную. В собственном жилье придется делать ремонт, покупать мебель и бытовую технику, а также платить квартплату и коммунальные платежи. Если ипотека оформляется на недострой или новостройку, то до завершения строительства или ремонта нагрузка на семейный бюджет будет тройной: придется платить и за аренду, и за ипотеку, и делать ремонт на какие-то деньги. В этом случае, если у вас нет лишних денег, лучше брать вторичное жилье, с ремонтом. Останется только покупка мебели и бытовой техники.
Что же касается аренды, плюс в том, что «лишние» деньги можно копить и инвестировать, создавая дополнительные источники дохода. С ипотекой все свободные деньги обычно уходят на досрочное погашение задолженности. Ежемесячный платеж по аренде обычно меньше, чем минимальный платеж по ипотеке, также для аренды жилья не нужен начальный большой капитал, достаточно суммы за 2-2,5 месяца. То есть, вы не тратитесь на ремонт, мебель, не платите квартплату, только «коммуналку».
Минусов, конечно, тоже довольно много. Время от времени арендная плата будет подниматься. Также могут возникнуть самые разные обстоятельства, из-за которых вам придется менять съемное жилье, а это часто включает дополнительные траты. Также, безусловно, многим не по душе жить в чужой квартире, не всегда имея возможность делать все, что захочется (например, многие арендодатели против домашних животных). То же касается и ремонта и обустройства квартиры по своему вкусу. Если вдруг вы потеряете работу или у вас возникнут иные финансовые проблемы, арендодатель вряд ли вас пожалеет, скорее, найдет нового платежеспособного арендатора. Но тут возникает вопрос, а как же с ипотекой? Неужели неплатежеспособность имеет место быть при долговых обязательствах по ипотечному займу?
Здесь нужно отметить, что на сегодняшний день существуют вполне реальные пути выхода из этой ситуации, ведь банк тоже ищет способы себя подстраховать на случай таких ситуаций. Если в период погашения кредита вы лишаетесь возможности выплачивать ту же сумму или вовсе выплачивать что-либо банку, например, если вы потеряли работу, возможна реструктуризация задолженности (пересмотр суммы ежемесячных платежей и корректировка графика выплат), в том числе оформление ипотечных каникул (выплаты только процентов по ипотечному кредиту). Также, в случае форс-мажора часть кредита покроет страховка, которая сопровождает ипотечное кредитование во многих банках.
Еще одним немаловажным фактором принятия решения сегодня является сильно упавшая процентная ставка по ипотечному кредитованию. В Сбербанке молодая семья (оба или один моложе 35) может получить ипотечный кредит под 9% при соблюдении определенных условий, а именно: получение заработной платы на карту Сбербанка (если нет – повышение на 0,5%) и оформление страховки (при отказе – повышение ставки на 1%). Для людей старше 35 минимальная ставка составляет 9,5 % с теми же надбавками.
А теперь рассмотрим на конкретном примере, что на сегодняшний день выгодней и насколько. Смоделируем ситуацию: возьмем за пример молодую пару, которая решила обзавестись своим жильем. Первое, что приходит в голову – снять небольшую уютную квартирку и жить без особых проблем. Но, если подумать о будущем? Конечно, практически каждый ответит, что хотел бы иметь своё собственное жилье. И тут есть 2 варианта развития событий (отбросим возможную помощь родителей): молодая пара решает взять квартиру в ипотеку, пока молоды, оба работают, не обременяют дети и т. д; или же снимают квартиру и копят на свою.
Будем рассматривать более-менее просторные однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры. Средний ценник за такую квартиру с приличным ремонтом на рынке вторичного жилья сейчас 2 800 000 р. Новостроек во Фрязино мало, цена варьируется от 2 090 000 р. до 2 530 000 р. на однокомнатные квартиры, а вот двухкомнатная уже стоит 3 190 000. Но учтите, что сюда нужно еще вложить стоимость ремонта.
Для примера возьмем за среднюю стоимость те же 2 800 000. Первоначальный взнос в банк составит 420 000 (15%). При оформлении ипотеки на 10 лет под 9 % годовых ежемесячный платеж составит вполне «комфортную» сумму – 30 149 р. В итоге, общая сумма выплат составит 3 617 880 р., а сумма переплаты - 1 237 880 р., 44, 21%. Неплохо. Особенно если куплена квартира с хорошим ремонтом.
Многие противники ипотеки говорят, что снимать жилье и копить деньги, сделав вклад в банк, намного выгодней. Так ли это сегодня? Сейчас выясним. Аренда подходящей квартиры, все той же однокомнатной или небольшой двухкомнатной с более-менее приличным ремонтом стоит сегодня 20 000 р. в месяц. Для сравнения, платеж по ипотеке – 30 149 р. Давайте округлим сумму до 30 000 р., и даже отбросим коммунальные платежи. Если мы не будем брать ипотеку, и будем платить по 20 000 р. в месяц за аренду, разница составит 10 000 р. Не будем забывать про первоначальный взнос по ипотеке 420 000 р.
Предположим, что мы делаем вклад под 8 % годовых с ежемесячной капитализацией процентов и пополнением вклада ежемесячно на 10 000 р. (сумма ежемесячного платежа минус плата за аренду квартиры) в банк на год. Тогда через 10 лет мы получаем 2 783 918 р. Стоит отметить, что 8 % - это один из лучших процентов в банках на сегодняшний день, и то он действует именно для вклада на год, при вкладе на несколько лет, процент существенно меньше. То есть, каждый год, по-хорошему, мы должны заново оформлять вклад. Также, стоит учесть налог на прибыль и возможную плату за ведение счета, все это может существенно «съесть» прибыль. Безусловно, мы взяли минимальные «вливания» в 10 000 р. в месяц, можно вкладывать больше, но мы вели расчет только исходя из суммы ежемесячного платежа по ипотеке.
В итоге через 10 лет плата за съемную квартиру составит минимум 2 400 000 р., без учета повышения арендной платы. На руках вы будете иметь накопленные 2 793 918 р. минус налоги. Предположим, сегодня вы сможете купить за эти деньги квартиру, но за 10 лет стоимость жилья может сильно подорожать. К тому же, не факт, что на протяжении 10 лет процентная ставка по вкладу останется стабильной.
С ипотекой же вы будете иметь свою квартиру, которую за 10 лет вполне можно отремонтировать и «обставить» без особой нагрузки на бюджет.
Хочется заметить, что приведенный выше расчет очень примерный, без учета изменения влияющих экономических факторов.
Отсюда, можем сделать вывод, что сегодня ипотека – не такой уж и страшный зверь. Снимая и откладывая, вы особо ничего не выгадаете. И если вы выбираете небольшую и недорогую квартиру, то ежемесячные выплаты могут быть вполне комфортными, а переплата не такой «кусающейся». Особенно вы выиграете, если возьмете квартиру с ремонтом, в которой можно сразу жить. Также уменьшить переплату по ипотеке и сократить срок выплат, сохранив комфортный уровень ежемесячного платежа, можно, сделав более существенный первоначальный платеж, а также погашая ипотеку досрочно, увеличив сумму ежемесячных выплат. Но, в любом случае, решение остается за вами.
Что можно сказать про ситуацию на рынке недвижимости во Фрязино на сегодняшний день? Спрос стабилен, особенно на недорогие квартиры, среди клиентов большинство покупают именно с оформлением ипотеки, а мы, в свою очередь, всегда помогаем в этом своим клиентам, если у них возникают какие-то трудности. Поэтому, могу сказать, что сегодня не стоит бояться ипотеки. Конечно, наиболее важную роль тут сыграло понижение процентной ставки по ипотечному кредитованию, которая за последние 2-3 года упала почти на 5 %. При стабильной экономической ситуации, такое положение дел в ближайшее время сохранится, поэтому, сейчас оптимальное время для покупки квартиры в ипотеку.
