Заградительные ставки на ипотеку от Центрального банка серьезно снизили активность продавцов и покупателей на вторичном рынке. В последние полтора-два месяца на вторичке в основном совершаются сделки только с самыми недорогими лотами, потенциальные покупатели явно ожидают если не снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, то удешевления самих квартир. Ведь некоторым продавцам надо срочно реализовать свое готовое жилье, а, значит, возможно получить небольшую скидку.

В наше непростое время это весьма важно. Но, как уже было сказано, сделок на рынке готового жилья немного и что будет дальше — пока неизвестно. Разбираемся, что наиболее негативно влияет на вторичный рынок и что можно сделать для того, чтобы он вновь начал работать в прежнем активном режиме.

Почему важно, чтобы вторичный рынок функционировал бесперебойно

Многие покупатели квартир в новостройках ошибочно думают, что проблемы вторичного рынка их никоим образом не касаются. Дело в том, что, по известным причинам, сейчас мало сделок, когда покупатель платит «живые деньги». В подавляющем большинстве случаев покупатели берут ипотечные кредиты, которые и двигают весь рынок жилья и не дают продажам провисать и стопориться.

Но в случае, когда вторичный рынок замер, а сделки совершаются довольно редко, это автоматически ведет к снижению темпов продаж в новостройках. Дело в том, что более половины покупателей жилья на первичном рынке перед тем, как приобрести новое жилье, продают старое. А если нет продаж на рынке готового жилья, следовательно, нет и денег на приобретение нового.

При недостаточном количестве продаж девелоперы повышают цены лотов, чтобы не допустить убытков. При такой взаимосвязи двух рынков очень важно, чтобы первичка и вторичка работали примерно в одинаковом ритме.

Как ключевая ставка отразилась на вторичном рынке

После того как Центробанк поднял ставку до 20%, рынок готового жилья замер. Однако произошло это не сразу, в марте нынешнего года сделки еще совершались, но это были не новые сделки, а закрытие старых. Именно по этой причине мартовские показатели по сделкам на вторичке практически не отличались от февральских или январских. Но в апреле случился провал, сделок стало существенно меньше, а вторичный рынок, что называется, просел. 

В мае наблюдалось некоторое оживление, но количество сделок все равно намного меньше, чем во время пикового спроса декабря — февраля.

Есть еще один ключевой момент в падении спроса на вторичное жилье. Речь об ипотечных кредитах. Даже после того, как регулятор рынка два раза подряд снизил ключевую ставку и довел ее до 11%, кредиты все равно остаются очень дорогими для покупателей. 

Если раньше ежемесячный платеж по ипотеке за небольшую двухкомнатную квартиру составлял примерно 50 тыс. рублей, то сейчас сумма ежемесячного платежа нередко переваливает за 100 тыс. рублей. И совершенно естественно, что на таких условиях мало кто готов оформлять ипотечный кредит на 15-20 лет. 

Исходя из этого, можно утверждать, что даже 11% годовых по ипотеке — это заградительная ставка, мешающая развитию всего рынка жилья в целом и вторичному рынку в частности. Популярными остаются лишь льготные ипотечные программы.

Какие есть еще проблемы

Негативно на рынок вторичного жилья влияют и покупатели с продавцами. Первые ждут момента, когда цены упадут до минимальных значений или продавец объявит о хорошей скидке. Продавцы же, в свою очередь, пока не готовы к серьезному снижению цен, они готовы лишь на символический жест в виде 1-2%. И получается замкнутый круг, все ждут.

Что поможет вторичному рынку

Есть один инструмент, который способен моментально оживить ситуацию на рынке готового жилья. Речь идет о введении на вторичке льготной ипотеки. Например, под 8-9% годовых. Это сразу же повысит активность потенциальных покупателей, увеличится количество звонков в риелторские агентства, а также неминуемо вырастет число проведенных сделок. 

Многие эксперты рынка жилья считают,  что самая оптимальная ставка по льготной ипотеке на вторичку — это 7% годовых, но даже если она  составит 9%, вторичный рынок начнет выходить из небольшого пике,  в которое он отправился в апреле нынешнего года. Но на данный момент введение субсидированной ипотеки остается лишь на уровне разговоров. 

Об этом заявлял вице-премьер кабинета министров Марат Хуснуллин, но пока его заявление так и осталось просто словами, никакой активности в этом вопросе со стороны тех, кто принимает решения, нет. Но не исключено, что льготную ипотеку на рынке готового жилья могут ввести уже осенью 2022 года.

Что будет со спросом дальше

Несмотря на отсутствие льготной ипотеки, эксперты рынка и риелторы ожидают, что летом спрос на вторичном рынке немного оживится. Основания для таких утверждений есть — в конце мая немного повысилась активность потенциальных покупателей, пусть и на несколько процентов, но увеличилось количество звонов и число просмотров. 

Впрочем, лето — это время, когда многие уезжают в отпуска и им не до сделок по приобретению жилья. Поэтому главную ставку специалисты делают на осень. И, как уже было сказано, главная надежда — это введение льготной ипотеки для вторичного рынка и отсутствие заградительных ипотечных ставок по кредитам.