Чтобы обустроить огород, достаточно участка земли. А чтобы построить на этом участке дом, нужно разобраться в тонкостях землепользования. Когда люди покупают загородную недвижимость, то встречаются с множеством ее видов. СНТ, ИЖС, ЛПХ, ДНП – это не шифровки, а аббревиатуры, означающие варианты разрешенного использования земли. В этих вопросах лучше разобраться заранее.

Терминология

Чтобы понять, что лучше покупать за городом и как потом строить, нужно освоить термины. Любой участок земли в России имеет две существенные характеристики, именно их разнообразные сочетания обозначают перспективы загородного строительства и землевладения:

- категория земли – то есть её определённое целевое предназначение;

- ВРИ (расшифровывается как «вид разрешенного использования»).

ВРИ – это специфический параметр, который определяет, для чего подходит участок: для сельского хозяйства, разведения скота и птицы, можно ли на нём строить, можно ли заниматься садоводством.

ВРИ указан в документе «Свидетельство о праве собственности» либо в Едином госреестре недвижимости (прав на недвижимость) – ЕГРН (ранее назывался ЕГРП).

Категория земельного участка – определяющий параметр для будущих владельцев загородной недвижимости и территории вокруг неё. Из всех разновидностей земель по своему статусу тем собственникам, которые желают построить загородный дом, нужно сосредоточиться только на двух:

- земли, которые относятся к расположенным на них населенных пунктов;

- земли сельхозпринадлежности.

При выборе земли будущий владелец должен понять, как он собирается её использовать, хочет ли жить на ней – и учесть возможные изменения своих личных или семейных запросов в перспективе, со временем. Именно от этого зависит покупка участка с соответствующим ВРИ

Из всех модификаций ВРИ будущим дачникам – владельцам участка и дома – нужно освоить пять разновидностей, а заинтересоваться для будущего строительства – всего тремя (они перечислены первыми).

1. ИЖС – индивидуальное жилищное строительство. Это вид ВРИ, позволяет возвести капитальное жилое строение, земля всегда относится либо к территории, либо к населенному пункту, либо располагается в СНТ или ДНП.
2. ЛПХ (в нас. пункте) – личное подсобное хозяйство, в нашем случае – это именно приусадебный участок в черте существующего поселения. Вид ВРИ, на котором можно заниматься и сельхозтрудом, и строительством.
3. СНТ (ДНП) – садоводческое (дачное) некоммерческое товарищество (партнёрство). Это партнёрское объединение владеющих участками граждан для управления общими территориями и имуществом.
4. ОНТ – то же самое союзническое объединение на товарищеской основе, только для разведения огородов. Земля предназначена для выращивания сельхозкультур, запрещено капитальное строительство, можно возвести времянку, сарай для инструментов, погреб – то есть постройку без фундамента.
5. ЛПХ (полевая делянка, участок) – то же самое личное подсобное хозяйство (см. выше п.3), но уже не приусадебное, а делянка, расположенная в поле. Название одно, а суть – кардинально разная: на полевой делянке возможно только выращивать сельхозпродукцию, а строить ничего нельзя.

Дом позволят построить только на землях, указанных в первых трёх пунктах – ИЖС, ЛПХ, СНТ (ДНП).

Расшифровка этих сокращений нужна для того, чтобы понимать, каковы перспективы участка, который приобретается в частную собственность, разрешается ли там та или иная деятельность, а также строительство и прописка.

ИЖС: особенность, преимущества, недостатки

Эти наделы предназначены для капстроительства – домов или коттеджей для постоянного проживания, поэтому всегда располагаются в городской черте или в границах деревни или посёлка. Такому жилью можно присвоить адрес, в нём без особого труда можно прописаться на постоянной основе, а также зарегистрировать здесь родных и близких и пользоваться соцуслугами по новому адресу.

Поскольку это всегда населённый пункт, следовательно, имеются подведённые системы жизнеобеспечения: газ, водоснабжение, электроэнергия, коммуникации связи, а также дороги. Кроме того, местная администрация несёт ответственность за исправное функционирование всех систем, даже за очистку дорог от снега. Даже если какой-то вид коммуникаций только прокладывается, то собственник оплачивает только заведение сетей в свой дом, а основная магистраль строится за счёт местного или регионального бюджета.

Оформленные в собственность с внесением в Росреестр, эти участки с капитальной постройкой могут служить залогом при оформлении в банке кредита любого назначения.

Земли для ИЖС недешевы и облагаются земельным налогом по повышенной ставке. Продажная стоимость загородного участка с домом может быть разной: зависит от поселка, его расположения, качества и этажности постройки, величины земельного надела.

Даже у такой формы как ИЖС, казалось бы, со всех сторон наделенной преимуществами, существуют недостатки:

• ограниченность земельного надела по площади;
• часто повышенная цена;
• высокая ставка земельного налога;
• необходимость прохождения обязательного этапа проектирования построек со всем комплектом согласований, а также этапа ввода в эксплуатацию после окончания строительных работ.

ЛПХ: сеять, строить, разводить

Итак, ЛПХ – это форма, подразумевающая два подвида участков:

- приусадебные;

- полевые.

Полевые наделы земель ЛПХ, находящиеся за пределами сельских поселений (деревень, сёл, посёлков), на конкретных полях, можно эксплуатировать только по их прямому назначению – для выращивания разного рода сельхозурожая. Любые постройки на таких полевых сегментах запрещены.

Приусадебные участки ЛПХ – это делянки, которые входят в границы населённого пункта, в том числе города. Этот вариант предусматривает возможность строительства зданий: жилых, производственных, бытовых, – но с соблюдением правил и нормативов их возведения и размещения.

Плюсы приусадебного ЛПХ:

• ставка налога в три раза меньше, чем у ИЖС: менее 0,3% от стоимости, указанной в кадастре;
• при расположении в черте города возможна изменение категории участка на ИЖС (это повышает его стоимость);
• банки дают ипотечный кредит на такие участки;
• вся растительная и животная сельхозпродукция, выращенная в ЛПХ, может быть сертифицирована и снабжена ветеринарными справками, не считаясь при этом предпринимательской деятельностью и не облагаясь налогом.

Минусы ЛПХ:

• возможна путаница при совершении сделок с такими участками из-за несовершенства современных законов;
• шаткое положение участков, которые попадают на окраинные земли населенных пунктов: при регистрации собственности местные муниципалитеты могут из-за удалённости не разрешить жилое строительство, поэтому лучше выяснить возможности заранее. 

СНТ и ДНТ: плюсы и минусы

СНТ и ДНТ – это нынешние варианты дачного садоводства. Эти земли в большинстве своём в настоящее время медленно, но неуклонно застраиваются коттеджами, которые предназначены для внесезонного постоянного проживания.

Садовый участок предполагает возможность капитальных построек и любых других: жилого или садового дома, гаража, хозсооружений (бани, беседки, теплицы, навеса, сарая).

Если дом, построенный на территории СНТ, соответствует критериям жилого строения, то он подходит для оформления в нём прописки. При этом не важно, относятся земли к населённому пункту или нет.

Для соответствия жилому дом должен:

• быть отдельно стоящим;
• состоять из комнат и бытовых помещений вспомогательного назначения;
• быть не выше 20 метров в высоту и иметь не более трёх надземных этажей;
• быть оснащенным водопроводом и водоотведением, вентиляцией, отоплением и электричеством (кроме домов в сельской местности, в которых отопление может быть печным, а подведение воды и канализация необязательны);
• наружные стены должны быть теплоизолирующими, чтобы позволить круглогодичное проживание;
• не может быть разделён на разные квартиры.

Плюсы участков в СНТ (ДНТ):

- стоимость значительно ниже, чем в ИЖС;

- значительно более низкий налог;

- как правило, экологически чистый район;

- возможность использовать участок без обязательного возведения жилой постройки.

Минусы участков в СНТ (ДНТ):

- членские взносы в товарищество садоводов, членом которого вы станете, (это единоразовые выплаты при вступлении или ежегодные – закон ограничений не ставит) для благоустройства и решения общих проблем;

- проведение любого рода коммуникаций осуществляется за счёт собственников, иногда это чуть ли дороже, чем стоимость самого участка, а порой невозможно из-за удалённости от основных коммуникационных магистралей: газовых, электрических, водопроводных;

- затруднения с оформлением прописки, если расположение – вне зоны обжитых зарегистрированных поселений, суд решает эти вопросы положительно, но нужны дополнительные время и средства;

- банки не принимают такие участки как залог;

- каким бы ни было капитальным строение, по закону оно – дачный дом, пока участок не изменит статус, при продаже можно не получить за дом его реальную стоимость.

Что выбрать ИЖС или СНТ

Что из двух вариантов – ИЖС или СНТ лучше, можно решить, когда будет определено, как будет в будущем использоваться участок. Именно от вариантов дальнейшей эксплуатации надо отталкиваться при выборе категории земельного надела.

1. Если предполагается, что земля в основном будет использована для сельскохозяйственных целей: высадки плодовых деревьев, выращивании овощей, фруктов и ягод – то лучше будет приобрести землю в СНТ. Участок не так обременителен по цене, и его полностью можно будет пустить под сад-огород без обязанности построить на нём дом.
2. Если планируется постоянное или сезонное проживание за городом, то лучше потратиться на участок для ИЖС. Изначально он дороже, но близость магистральных коммуникаций и общая обустроенность населенного пункта могут в будущем сэкономить немало средств. Со временем такие участки с домами только растут в цене.

Из садоводов в домовладельцы: изменение категории земельного участка

Из-за востребованности загородной земли и активного строительства на ней жилья всё более востребованной становится процедура трансформации статуса ВРИ приобретенного земельного надела и перевода его из СНТ (ДНТ) в ИЖС.

Алгоритм действий:

1)    заявить ходатайство о переводе земли в другую категорию в органы исполнительной власти (в местную администрацию);

2)    собрать и предоставить пакет документов, который затребуют в Росреестре;

3)    подождать не более 2 месяцев – именно такой срок предусмотрен законодательством для принятия решения, оформление фиксируется актом;

4)    зарегистрировать новый статус в Росреестре в случае положительного решения;

5)    отрицательное решение должно быть выдано в бумажном виде с мотивировочной частью, при желании это решение может быть оспорено в мировом суде.

Без проведённого межевания и постановки участка на кадастровый учет ходатайство не будет рассмотрено.