Часто в объявлениях о продаже квартир встречается фраза «Один (два, три) взрослый собственник». Казалось бы, какая разница, взрослый собственник или маленький? Оказывается, есть. Сделка купли-продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего имеет много нюансов. Они делают ее более сложной по сравнению с той, где участвуют только взрослые. Продавцам мы расскажем, к чему готовиться, а покупателям – что проверить.

Кто подписывает договор

Гражданину, не достигшему 18 лет, бесконтрольно распоряжаться недвижимостью запрещено. В соответствии со статьей 28 ГК РФ, если собственнику – меньше 14 лет, выступать от его имени в таких отношениях имеет право только родитель или опекун. Когда продается родительское жилье, законный представитель присутствует в любом случае. Если же продается квартира, к примеру, бабушки с долей малолетнего внука, нужно убедиться, что договор подписывает мама или папа.

Что касается подростков от 14 до 18 лет, то им гражданское законодательство дает больше свободы. Статья 26 ГК РФ разрешает им заключать сделки от своего имени, но при наличии письменного разрешения родителя или попечителя. Нотариальное заверение такого документа не требуется.

Какова роль органов опеки и попечительства

В статье 8 Федерального закона от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» среди прочих полномочий органов ОиП мы обнаруживаем выдачу разрешений на сделки с имуществом несовершеннолетних (подопечных). 

Без такого разрешения Росреестр не пропустит договор купли-продажи на регистрацию. Соответствующее требование предусмотрено статьей 37 ГК РФ и статьей 21 Федерального закона №48-ФЗ. Для его получения необходимо представить следующий пакет документов:

1. Заявление.

2. Копии паспортов родителей и ребенка (если последний – младше 14 лет, то его свидетельства о рождении), а также других собственников квартиры (если такие есть).

3. Письменное согласие на сделку родителя подростка старше 14 лет.

4. Выписка из домовой книги.

5. Письменное согласие всех собственников на продажу квартиры.

6. Выписка из ЕГРН на продаваемый объект и копии правоустанавливающих документов.

7. Документ, содержащий сведения о рыночной стоимости квартиры.

8. Технический паспорт объекта.

Но самое главное – доказать, что материальное положение ребенка не ухудшится. Компенсировать продаваемую долю можно долей в другом объекте или деньгами.

H3: Как доказать, что интересы ребенка соблюдены

В первом случае достаточно предоставить банковскую выписку по счету, открытому на имя несовершеннолетнего, где отражена сумма, соответствующая стоимости доли. Орган ОиП сравнит эту сумму с данными отчета об оценке жилья, планируемого к продаже, и удостоверится, что интересы ребенка соблюдены.

Бывает, что опека не выдает разрешение в случае, если родители компенсируют долю ребенка деньгами, особенно если до его совершеннолетия далеко. Условно, на сумму, соответствующую стоимости комнаты сегодня, через 5-10 лет такую же комнату не купить.

Второй – более распространенный вариант – выделение доли несовершеннолетнему в новой квартире. В идеале это уже готовое жилье, принадлежащее кому-либо из членов семьи. Но чаще подразумевается альтернативная сделка, когда продажа старой квартиры и покупка новой происходят одновременно.

Органы опеки и попечительства проверяют соответствие доле по таким критериям:

1. Площадь. Если на долю ребенка приходилось 15 кв. м, в новом жилье у него должно быть не меньше.

2. Жилищные условия. Если у юного собственника была отдельная 15-метровая комната в 50-метровой «двушке», выделение ему 15 метров в 30-метровой «однушке», где поселится вся семья, равноценной заменой не будет.

3. Инфраструктура. Если семья жила в престижном районе, где до школы, кружков, детской поликлиники – два шага, органы ОиП не признают равноценной долю в жилище на окраине, удаленной от образовательных и медицинских учреждений.

Инспектор будет пристально изучать отчет об оценке, технический паспорт, экспликацию. В выигрышном положении окажутся те продавцы, которые выделяют чаду долю, большую по площади или по стоимости. То есть можно дать вместо имевшихся 15 кв. м 20 кв. м, а можно переехать из квартиры за 3 млн руб. в квартиру за 6 млн руб.

Тонкости регистрации

Как видим, пакет документов для сделки с участием несовершеннолетнего крупнее. Кроме того, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ придется заверить договор у нотариуса.

Даже если квартира продается целиком (всеми собственниками), правило части 1 статьи 42 не действует. Нотариальное заверение сделки с имуществом несовершеннолетнего обязательно.

Таким образом, Росреестр принимает на регистрацию договора купли-продажи недвижимости с долей ребенка, если соблюдены такие условия:

1. Договор подписан родителем, если ребенку меньше 14 лет.

2. В деле есть письменное разрешение на сделку с недвижимостью подростка 14-18 лет.

3. Органы опеки и попечительства дали разрешение на проведение сделки.

4. Договор удостоверен нотариусом.

Но даже если Росреестр по неизвестным причинам зарегистрирует переход права собственности в отсутствие какого-либо условия, впоследствии сделка может быть признана недействительной. Поэтому обеим сторонам лучше заранее проконтролировать соблюдение всех обязательных требований.