Купля-продажа квартиры, находящейся в ипотеке.
Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке? Что необходимо знать покупателю о сделке с квартирой, находящейся в ипотеке.
Сделки купли продажи с квартирами, которые находятся в ипотеке – довольно распространенное на сегодняшний день явление. Люди продают свои квартиры, взятые в ипотеку, не погасив её, по разным причинам. У кого-то возникли проблемы с выплатами, кто-то переезжает в другой город, также имеют место быть разные семейные обстоятельства. Сегодня также много случаев, когда люди, купившие несколько лет назад в ипотеку однокомнатную квартиру, меняют ее на более просторный вариант, так как снизившиеся цены и упавшие ставки по ипотеке этому способствуют.
Обычно в таком случае продавцы переживают, будет ли спрос на квартиру с обременением, и каким образом будет проходить сделка. А покупатели, в свою очередь, часто боятся связываться с «проблемными» объектами недвижимости (в этом случае, с обременением по ипотеке). Но, если посмотреть на эту ситуацию, отбросив эмоции, все страхи обеих сторон вызваны неосведомленностью о том, как проводятся такие сделки, как правильно и юридически безопасно можно как продать, так и купить недвижимость с обременением.
Так в чем же состоит сложность таких сделок? Действительно ли есть причины волноваться и переживать? Начнем с того, что вся процедура купли-продажи квартир и другой недвижимости в ипотеке уже многократно отработана. Проконсультировать по этому поводу вас могут как в банке, где вы получили ипотечный кредит, так и в агентстве недвижимости. И это будет правильным решением в каждом конкретном случае, поскольку каждая сделка уникальна.
В этой статье коснемся общих вопросов по проведению сделок с недвижимостью, находящейся в залоге у банка, за которую продавец ещё не выплатил полностью ипотеку.
Первое и основное, что нужно понимать: до погашения долговых обязательств по ипотеке, недвижимость находится в собственности у банка, который выдал ипотечный кредит. Так полноправным владельцем продавец, решивший продать квартиру в ипотеке, может стать только после погашения ипотечного кредита. Однако возможны и другие варианты.
Есть разные схемы проведения сделки по купле-продаже квартир, находящихся в обременении у банка.
Первый вариант:
- Продавец собирает необходимые документы из банка о текущем состоянии его ипотечного долга;
- Покупатель «даёт» деньги для погашения продавцом остатка ипотечного кредита в счёт стоимости квартиры;
- Продавец выплачивает остаток долга банку, банк закрывает его судный счёт, затем с недвижимости снимается обременение и предоставляются документы о погашении ипотеки;
- Далее сделка проходит как обычно.
Единственный риск в этой ситуации – если что-то случится с продавцом в момент, пока сделка не зарегистрирована.
Второй вариант:
Сделка производится в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека.
- Покупатель оформляется как заемщик и одобряет в банке данный объект;
- Далее достаточно будет погашения судной задолженности, без регистрации снятия обременения для выдачи кредита.
Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге без проблем, для них это распространенная практика. Самый безопасный и потому идеальный вариант – это проведение сделки в одном и том же банке. То есть когда покупатель одобряется в качестве заемщика в том же самом отделении банке, где и находится в обременении объект ипотеки. Тогда эту сделку можно провести под контролем службы безопасности и юристов банка, а это гарант безопасности для покупателя и его финансовых средств.
Однако на это идут не все банки и не во всех случаях. Поэтому сначала покупателю необходимо проконсультироваться в своём ипотечном банке. После этого будет понятно, какие варианты сделки можно рассматривать.
В любом случае, между продавцом и покупателем заключается договор, где прописываются все тонкости сделки. Например, если имеет место быть первый способ купли-продажи при погашении остатка кредита покупателем, перед передачей денег заключается предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком. Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру. После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.
Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная некоторыми процедурами, связанными с погашением ипотеки и снятием обременения с недвижимости или же с передачей долговых обязательств.
Чтобы наверняка обезопасить себя от мошенников и недобросовестных продавцов/покупателей, следует проводить такую сделку с помощью профессионалов, необходимо обязательно проконсультироваться со специалистами банка, а также будет неплохо нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.
Опыт нашего агентства позволяет проводить самые сложные сделки. Мы всегда рады помочь вам в проведении вашей сделки. В отличие от многих агентств, мы можем гарантировать полную юридическую безопасность вашей сделки, поскольку в нашем штате работают профессиональные юристы по сделкам с недвижимость, готовые прийти на помощь в самых сложных ситуациях.
