После изменения условий по льготной ипотеке дополнительный импульс для своего развития получил подмосковный рынок жилья. Дело в том, что по новым условиям сумма кредита не должна превышать 3 млн рублей, а это автоматически отсекает от потенциальных покупателей практически всю недвижимость Москвы.

В Подмосковье цены ниже в среднем на 15-20%, а, значит, приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита проще. Именно цена сейчас влияет на спрос в Московской области, по этой причине подмосковное жилье привлекает не только тех, кто собирается оформлять ипотеку, в том числе и льготную, но и тех, кто просто хочет купить жилье в новостройке или на вторичном рынке. Свою лепту вносит и увеличение объемов строительства — по ним Подмосковье вышло в 2021 году на второе место среди российских регионов, уступив только Москве и обогнав Санкт-Петербург. 

Большой популярностью пользуются подмосковные города, находящиеся в радиусе 50 километров от столицы: Королев, Мытищи и Фрязино. Потенциальных покупателей привлекает близость к столице и хорошая транспортная доступность.

Поэтому неудивительно, что в течение 2021 года на первичном рынке Королева произошло «вымывание» предложения. Если в январе в продаже было немногим более 600 лотов, то в декабре их количество сократилось до 100. То есть, уменьшение предложения составило 82%. Это обусловлено не только интересом покупателей, но и тем, что на первичном рынке Королева, в отличие от прошлого года, сейчас не представлен проект «Золотые Ворота». За счет активных продаж снизилось количество лотов в проектах «Ривер Парк» и «Созвездие». Как следствие — средняя цена 1 кв. м. в новостройках Королева выросла на 29% и составляет 123,1 тыс. руб.

Обратная ситуация с предложением наблюдается на первичном рынке Мытищ — с начала 2021 года предложение здесь увеличилось на 41% — с 1,5 тыс. до 2,2 тыс. лотов. Такой рост на рынке новостроек произошел за счет масштабного проекта «Мытищи Парк». Однако это не повлияло на среднюю цену 1 кв. м — за год она выросла со 134,6 тыс. до 171,8 тыс. рублей или на 28%.

Ничего нельзя сказать о первичном рынке Фрязино. Дело в том, что сейчас в этом городе нет новостроек, а, следовательно, отсутствует и предложение.

На вторичном рынке Королева объем предложения за год увеличился на 29%. На 1 января 2021 года на местной вторичке покупателям предлагалось немногим более 600 лотов, а на данный момент объем предложения на вторичном рынке составляет более 800 лотов. Таким образом, рост составил 29%. Увеличилась и средняя цена 1 кв. м — со 119,5 тыс. до 156,5 тыс. рублей или на 31%.

Предложение на вторичном рынке Мытищ с начала года также выросло на 29% — с 1,1 тыс. до 1,5 тыс. лотов. В начале 2021 года средняя цена 1 кв. м составляла 133,1 тыс. рублей, а в настоящее время зафиксирована на отметке 166,9 тыс. рублей. Таким образом, рост составил 25%.

Объем предложения на вторичном рынке Фрязино за год остался неизменным — немногим более 100 лотов. Но при этом средняя цена 1 кв. м выросла на 30% — с 88,7 тыс. до 115,2 тыс. рублей. Такой рост цена на вторичном рынке обусловлен отсутствием предложения в новостройках.  

Что касается загородного рынка, то объем предложения на рынке загородных домов в Королеве, Мытищах и Фрязино минимален. Поэтому пока нельзя говорить о возможной конкуренции с рынком многоквартирных домов.

Цена 1 кв. м на загородном ниже, чем цена «квадрата» на рынке городского жилья. Но из-за большей площади бюджет покупки домов существенно выше, чем квартир.  Например, в Королеве средний бюджет покупки дома составляет сейчас 32 млн рублей, а в Мытищах — 52 млн рублей. Самые бюджетные варианты были распроданы, без девелоперской активности загородный рынок перечисленных городов нельзя назвать доступным.

Ситуация может измениться только развитием ипотечного кредитования на загородные дома, выходом в сегмент новых девелоперских проектов. Также влияние на развитие рынка ИЖС Королева, Мытищ и Фрязино может оказать приход в 2022 году на загородный рынок крупных компаний, которые до этого работали только в многоэтажном строительстве. Речь идет о компаниях «ПИК», «ЛСР», «Инград», «Крост», «А101» и «Самолет».

Только в этом случае конкуренция усилится. А пока что потенциальные покупатели могут  выбирать на загородном рынке Королева, Мытищ и Фрязино преимущественно из объектов вторичного рынка. А количество вариантов загородного жилья серьезно ограничено и в разы меньше, чем квартир в данных локациях.