Цены на подмосковную недвижимость в среднем на 15-20% ниже, чем в Москве. Именно менее высокая стоимость лота и цена 1 кв. м способствует росту интереса покупателей в городах Подмосковья, которые находятся в пределах 50 км от столицы. Также несколько проще приобрести в Подмосковье квартиру с помощью ипотечного кредита — сумма кредита для всех регионов России, согласно новым условиям по льготной ипотеке, не должна превышать 3 млн рублей. Это делает практически невозможным оформить кредит в Москве, если на руках нет примерно 50-60% от полной стоимости жилья.

Именно изменение условий по ипотеке спровоцировало строительный бум в Подмосковье в 2021 году. После резкого увеличения объемов строительства Московская область вышла на второе место, пропустив вперед только Москву, но при этом обогнав Санкт-Петербург.

Популярностью у покупателей подмосковного жилья пользуются такие города как Ивантеевка, Балашиха и Щелково. Цены на первичном рынке в этих локациях увеличивались в течение всего прошлого года. Особенно сильный рост был зафиксирован в первом полугодии, когда действовала льготная ипотека на прежних условиях.

На первичном рынке Ивантеевки за прошлый год объем предложения на первичном рынке существенно снизился. В начале 2021 года покупателям было доступно 262 лота в новостройках, а в конце года — только 49 или на 81,3% меньше. Такое снижение можно объяснить тем, что в прошлом году на первичный рынок вышел в продажу только один жилой комплекс «Эко Резиденция Форест». Средняя цена 1 кв. м за год выросла на 38% — с 90,3 тыс. до 125,2 тыс. рублей.

В Щелково в продажу вышло шесть новых корпусов, а объем предложения на первичном рынке увеличился даже с учетов повышенного спроса этого года — с 507 лотов в начале 2021 года до 668 лотов в конце. Таким образом, увеличение предложения на рынке новостроек Щелково составило 31,8%. Средняя цена 1 кв. м выросла на 66,3% — с 72,2 тыс. до 120,1 тыс. рублей.

Увеличился объем предложения на первичном рынке и в Балашихе, где в продажу в 2021 году вышли жилые комплексы «Пехра» и «Измайловский лес». В начале прошлого года предложение составляло 1176 лотов, а в конце года — 1298 лотов или на 10,4% больше. На 32,5% выросла и средняя цена 1 кв. м в новостройках — со 110,2 тыс. до 146,6 тыс. рублей.

На вторичном рынке Ивантеевки, Балашихи и Щелково основной рост цен пришелся на конец прошлого года. Причина — возросший спрос, когда покупатели стремились приобрести жилье до начала нового года и до нового роста ставок по ипотеке из-за декабрьского повышения ключевой ставки Центробанка.

Предложение на вторичном рынке Ивантеевки выросло на 18,6% — с 763 лотов в начале до 905 в конце 2021 года. Средняя цена 1 кв. м увеличилась на 31,8% — со 105,1 тыс. до 138,5 тыс. рублей.

На вторичном рынке Балашихи объем предложения вырос на 12,7% — с 63 до 71 лота, а средняя цена 1 кв. м стала больше на 33,4%, увеличившись за год с 95,9 тыс. до 127,9 тыс. рублей.

На вторичке Щелково, напротив, произошло «вымывание» предложения. Если в начале 2021 года в продаже было 176 лотов, то в конце — 137 или на 22,2% меньше. При этом средняя цена 1 кв. м выросла наиболее ощутимо — с 72,8 тыс. до 108,9 тыс. рублей или на 49,6%.

Объем предложения на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) сократился во всех трех локациях. Главная причина этого — спрос в течение 2021 года держался на высоком уровне, а новое предложение на рынок выходило в малых объемах. Также на ситуацию повлиял тот факт, что собственники уже выставили на продажу свои лоты, а крупные застройщики только начинают выходить на загородный рынок. Цены увеличивались, в первую очередь, за счет изменения структуры предложения — сначала были раскуплены наиболее доступные лоты. Цены на загородку растут медленнее, чем на рынке квартир, так как покупка дома предполагает дополнительные расходы, которые не характерны для городского жилья (обслуживание придомовой территории, дополнительных построек и т.д.).

В начале прошлого года на рынке ИЖС Ивантеевки (городской округ Пушкинский) в продаже был 301 лот, а в конце года их количество уменьшилось до 245 или на 18,6%. Средняя стоимость лота повысилась на 12,7% — с 20,5 млн до 23,1 млн рублей.

В городском округе Щелково предложение на рынке ИЖС уменьшилось на 5% — с 262 до 249 лотов. Средняя стоимость лота увеличилась с 15,3 млн до 17,6 млн рублей или на 15%.

Уменьшилось предложение в городском округе Балашиха: количество лотов сократилось на 14,6% — с 48 до 41 лота, а средняя стоимость лота выросла на 28,3% — с 12,7 млн до 16,3 млн рублей.

Рынок ИЖС Ивантеевки, Щелково и Балашихи пока не может составить конкуренцию городскому жилью в этих локациях. Все же это два разных ценовых формата. С развитием ипотечного кредитования на частные дома и выходом в сегмент новых девелоперских проектов, конкуренция усилится. Плюс ко всему, покупатели все больше осознают преимущества жизни за городом, а крупные застройщики начинают постепенно выходить на загородный рынок, предлагая проекты с необходимой инфраструктурой.

В 2022 году цены на первичном рынке Ивантеевки, Балашихи и Щелково стабилизируются. Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич считает, что рынок разогрет до предела и продавать объекты будут продавцы, готовые к диалогу и способные слышать обратную связь от покупателя. Остальным останется только рекламировать, что еще не означает факт успешной продажи в желаемый срок.