В последние годы на первичном рынке жилья Москвы наметилась новая тенденция — уменьшение площади продаваемых квартир и появление в массовых сегментах квартир-капсул, площадь которых составляет не более 9-10 кв. м. Такому развитию событий способствовало резкое подорожание жилья в новостройках, спровоцированное введением льготной ипотеки. Недорогие кредиты привели к ажиотажу в основном на первичном рынке, что сподвигло застройщиков поднять цены.

Также на появление новой тенденции оказало влияние резкое подорожание строительных материалов и стагнация доходов населения. Для того чтобы сохранить устойчивый спрос на недвижимость, девелоперы начали уменьшать площадь продаваемых квартир. Как следствие — все большую долю в новостройках массовых сегментов занимают небольшие студии, которые стоят дешевле стандартных квартир. Популярность небольших студий за последние два года выросла у покупателей, по разным оценкам, на 20-30%. А микроквартиры впервые громко заявили о себе в 2017 году, когда их количество на рынке выросло на 70% по сравнению с 2016 годом.

Как уменьшалась площадь квартир в Москве

Как уже было сказано выше, средняя площадь квартир на рынке новостроек уменьшалась, но особенно устойчивой данная тенденция стала в последние два года. В 2019 году средняя площадь продаваемых квартир в новостройках равнялась 56 кв. м, в 2020 году она составляла немногим более 53 кв. м, а в 2021 году снизилась до 50,5 кв. м. И в дальнейшем средняя площадь продаваемого жилья продолжит снижаться — покупатели не хотят переплачивать деньги за лишние метры, а застройщики обязаны ориентироваться на интересы своих клиентов.

Как устроены капсульные квартиры в новостройках

Капсульная квартира в новостройке площадью 9-10 кв. м устроена очень компактно. Санузел занимает не более 2 кв. м, ванна отсутствует, вместо нее ставят небольшую душевую кабину. Примерно 1 кв. м приходится на своеобразную прихожую — место, где можно повесить одежду на вешалку и поставить обувь. Оставшиеся 6-7 кв. м занимает кухня и спальня «в одном флаконе».

Кто покупает микроквартиры

На фоне общего уменьшения площадей продаваемых квартир, популярностью пользуются и совсем маленькие форматы общей площадью до 12 кв. м. Свою нишу на рынке заняли и так называемые капсульные квартиры, площадь которых составляет от 9 до 10 кв. м. Осенью 2021 года таких лотов на столичном рынке было более 100. 

Капсульная квартира в России — это изначально жилье для одного человека, для семьи из двух человек места в ней уже мало. По действующим санитарным нормам в нашей стране полагается 6 кв. м жилой на человека. Именно этим можно объяснить большое количество микроквартир площадью 15-18 кв. м — такое жилье строится для того, чтобы там могли проживать два человека. Например, молодая семья без детей.

Одна из основных категорий покупателей микроквартир — это студенты, родившиеся в Москве. Они выбирают данное жилье по принципу близости к своему учебному заведению.

Охотно приобретают капсульные квартиры одинокие люди, у которых нет семьи. Такое жилье им нужно лишь для того, чтобы прийти и переночевать.

Довольно часто покупателями капсульного жилья в Москве становятся зрелые люди из других российских городов — они приобретают жилье для своих детей-студентов.

Покупателями микроквартир в Москве иногда выступают бизнесмены из других городов. Им проще приобрести такое жилье, чем во время приездов снимать квартиру или номер в гостинице.

Есть категория покупателей, которые приобретают микроквартиры либо для получения регистрации в мегаполисе, либо для того, что не жить там, а сдавать приобретенное жилье в аренду.

Чем грозит покупка капсульной квартиры на вторичном рынке

На вторичном рынке тоже встречаются капсульные квартиры. Но, приобретая подобное жилье, надо помнить, что в подавляющем большинстве случаев это бывшие большие квартиры, разделенные на три-четыре микроквартиры, в каждой из которых специально выделяли санитарную зону. И здесь велика опасность возникновения проблем с функционированием водопровода или канализации. Очень часто покупатели микроквартир на вторичке сталкиваются с тем, что перепланировка большой квартиры была сделана незаконно и без всякого согласования. А это означает, что в любой момент в муниципалитете могут потребовать придать жилью первозданный вид.

Плюсы микроквартир

• доступная цена, лучше приобрести свою квартиру, чем комнату в коммуналке;

• за небольшие деньги можно купить квартиру в районах, которые находятся недалеко от центра;

• небольшие затраты на ремонт из-за маленькой площади.

Минусы микроквартир

• маленькое жизненное пространство;

• невозможность разместить стандартную мебель;

• проживать могут максимум два человека.

Кто строит и в каких сегментах популярны

Возведением новостроек, в которых есть капсульные квартиры, занимаются в основном застройщики массовых сегментов жилья — эконом- и комфорт-класса. Несмотря на то, что за последние два года средняя площадь продаваемых квартир в бизнес-классе уменьшилась на 30%, квартир общей площадью менее 20 кв. м там практически нет. И совсем отсутствуют микроквартиры в элитных комплексах, а также ЖК премиум-класса.

Что будет дальше

В ближайшие годы популярность капсульных квартир будет постепенно расти, и решающими факторами здесь станут их невысокая цена и возможность приобрести жилье ближе к центральным районам Москвы. 

Но потенциал у данного сегмента рынка не очень большой, по общему мнению застройщиков, до массового строительства жилых комплексов, в которых преобладают микроквартиры, не дойдет. Гораздо больше возможностей для дальнейшего развития у студий общей площадью не менее 20 кв. м.