Что такое trade-in

Одни понимают это как обмен старой квартиры на новую с доплатой. Другие считают, что это возможность избавить себя от участия в сделке купли-продажи имеющегося жилья и сразу перейти к приобретению нового.

На самом деле в таких определениях смысл схемы сильно искажен. Отчасти виноват в этом авторынок. Там действительно принимают старые машины в счет оплаты новых. Но на рынке недвижимости приняты другие правила игры.

Trade-in предполагает параллельное проведение двух сделок без риска упустить новую квартиру, пока продается старая. От обычного бронирования схема отличается тем, что застройщик берет на себя задачу реализации жилья, имеющегося у покупателя.

Как проходит trade-in

В общем виде это выглядит так. На одной стороне – покупатель. Его условия:

• желание улучшить жилищные условия;
• квартира, которую он готов продать и на вырученные деньги приобрести новую;
• небольшой капитал или трудности с получением ипотеки.
• На другой стороне – застройщик, практикующий trade-in. Он оказывает услугу по продаже квартиры покупателя. Его предложение:
• бронь квартиры на длительный срок (порядка полугода против обычных одного-двух месяцев);
• поиск покупателя на вторичное жилье;
• организация альтернативной сделки.

Детали обсуждаются с конкретным застройщиком. Например, деньги, вырученные с продажи «вторички», засчитываются как первоначальный взнос. Оставшуюся небольшую часть покупатель гасит кредитными средствами. Иногда удается договориться о рассрочке и избежать ипотеки в принципе.

Плюсы схемы для владельца вторичного жилья

Для некоторых людей это единственный способ выйти из замкнутого круга, когда капитал вроде бы есть, но купить на него новую квартиру не получается. Среди основных удобств стоит отметить:

• Увеличенный срок на переезд. Застройщики подбирают покупателей, готовых подождать. А значит, клиент точно не останется на улице на время ремонта в новостройке.
• Короткий срок реализации вторичной квартиры. В такой ситуации застройщик не меньше клиента заинтересован в оперативной продаже.
• Защита от повышения цен. Обычно, если имеющееся жилье продается слишком долго, стоимость квадратного метра в выбранной новостройке до момента сделки может быть повышена неоднократно. При trade-in она фиксируется.
• Все в одном месте. Клиент избавляется от дополнительных походов / разъездов. Обе сделки заключаются в одной компании.
• Экономия на банковской ячейке или аккредитиве. Поскольку приобретение нового жилья происходит практически одномоментно, в буфере нет смысла. Покупатель старой квартиры может перевести деньги сразу на счет застройщика. Главное – отразить этот момент в договоре.

Застройщикам trade-in выгоден благодаря возможности задействовать дополнительный сегмент клиентов. Да и вознаграждение с продаж приносит дополнительную прибыль.

Минусы trade-in

Главный минус – это потеря в цене. Когда человек приходит в агентство недвижимости, он сам называет стоимость. Риелтор может дать рекомендации по ее корректировке в соответствии с текущими рыночными условиями. Тем не менее владелец получит ровно столько, сколько объект стоит на самом деле (за вычетом комиссии агентства).

В trade-in правила диктует застройщик. Клиент повлиять на цену не может, даже если с ней не согласен. А она окажется ощутимо занижена в силу ряда обстоятельств:

• Срочность сделки. За две недели продать квартиру можно только с большим дисконтом.
• Продажа по оценочной стоимости. Ее объективность, как правило, вызывает сомнение.
• Оценщик от застройщика. Он подберет цену, выгодную застройщику, а не его клиенту.

А теперь представим ситуацию. Вы рассчитывали, что продадите старую квартиру, купите новую, а еще и на ремонт останется. Застройщика ваше дальнейшее благосостояние не интересует. Если он знает, что денег точно должно хватить на покупку новостройки, в самом лучшем случае он реализует «вторичку» именно по цене новой. В худшем вам придется еще и доплатить.

К недостаткам trade-in стоит отнести также:

• Ограниченность выбора. Далеко не все девелоперы предлагают такую услугу.
• Территориальную ограниченность. Поменять город (а тем более регион), скорее всего, не получится. Обычно застройщики занимаются «вторичкой» в тех регионах, где строят.
• Невыгодность покупки на этапе котлована. Свою квартиру придется продать быстро, а когда будет сдан дом – неизвестно. Высок риск оказаться на даче / на съемной квартире / у родственников. Если такой расклад допустим, то очевидно выгоднее продавать жилье через агентство.

Так что, если вы не готовы терять порядка 25% стоимости имеющегося жилья, и есть где пожить до новоселья, лучше продавать его через агентство.