Когда на заявку на ипотечный кредит приходит отказ, заемщик нередко пребывает в недоумении. Казалось бы, все документы в порядке: занятость подтверждена, доход достаточен, кредитная история чиста. А банк буквально за полчаса принял отрицательное решение. Попробуем разобраться, как кредитные организации оценивают заемщиков, и какие сюрпризы могут ждать последних.

Стандартная схема одобрения ипотеки

С внедрением информационных технологий получить решение по кредиту можно в сжатые сроки. В разных банках продолжительность отличается, но в целом последовательность действий выглядит так:

1. Клиент заполняет первичную форму. Он вводит паспортные данные и ИНН. На основе этих данных банк в течение нескольких минут решает, можно ли вообще работать с этим человеком. Подобные формы есть, в частности, «Альфа-Банке», «ВТБ» и «Совкомбанке».

2. Клиент заполняет основную заявку. В ней он сообщает всю необходимую информацию: о занятости, о доходах, о созаемщиках. Анализируя полученные сведения, андеррайтеры принимают решение о его платежеспособности. В «Сбербанке» ответ могут дать уже через полчаса. В других банках требуется от 3 дней до недели.

3. Клиент совместно с продавцом предоставляют документы на объект. Банк также запрашивает отчет об оценке и вердикт страховой компании. Если специалисты приходят к выводу, что запрашиваемая сумма не превышает рыночную стоимость объекта, заявку одобряют.

Отказ может поступить на любом из трех этапов. На последнем, как правило, все бывает достаточно очевидно. Если объект не стоит тех денег, которых заемщик просит у банка, или не подлежит страхованию, кредит не выдают. Вопросы чаще всего возникают, если проверку не пошел сам заявитель. Причины могут быть самими неожиданными.

Вариант 1. Недостаточный доход

Если человек уверен, что потянет ипотеку, это еще не значит, что банки разделят его точку зрения. Андеррайтеры исходят из положения, что у заемщика есть обязательные траты: питание, услуги ЖКХ, одежда. Вопрос – в том, сколько денег на это требуется.

Единства мнений кредитные организации пока не достигли. Но более двух третей ежемесячного дохода тратить на платежи по ипотеке не разрешают даже самые лояльные из них. Чего ожидать от конкретного банка, можно примерно узнать по кредитному калькулятору на официальном сайте. Сравним условия:

Как видим, банки смотрят не только на доходы заемщиков, но и на долю ипотечных платежей в них. «Уралсиб» нормально отнесется к вашему намерению существовать на 10 000 рублей в месяц, в «ВТБ» считает, что для нормальной жизни нужно как минимум вдвое больше. 

Решение: подавайте заявки в банки, где доля платежа по кредиту в ежемесячном доходе может быть больше.

Вариант 2. Испорченная кредитная история

Даже если человек вовремя оплачивал все предыдущие займы, это еще не значит, что кредитная история – в порядке. Иногда невнимательность банковских работников обходится очень дорого.

Пример из жизни. Заемщик досрочно закрыл потребительский кредит. Банк заявление принял, но менеджер не внес в систему нужные сведения. Через год с клиента стали требовать проценты за просрочку. После обращения в банк недоразумение, казалось бы, уладили и кредит закрыли. Но еще через два года выяснилось, что менеджер в очередной раз допустил халатность и передал обновленные данные не во все бюро кредитных историй. В итоге клиент не получил ипотеку и почти месяц ждал «очищения» кредитной истории.

Если вам систематически отказывают в выдаче ипотечного кредита разные банки с разными условиями, проверьте кредитную историю. Для начала попробуйте поинтересоваться этим у кредитных менеджеров. Некоторые идут навстречу и не только озвучивают причину отказа, но и присылают скриншот из отчета интересующего бюро кредитных историй. Однако это их право, а не обязанность.

Если банк сведений не дал, обратитесь в БКИ самостоятельно. При наличии подтвержденной учетной записи на «Госуслугах» отчет можно получить за несколько минут. Раз в полгода эту услугу оказывают бесплатно. Из отчета станет понятно, какой из прошлых кредитов принес проблему. 

Решение: обращайтесь в банк, выдавший тот самый кредит, требуйте выдать справку об исполнении обязательств и внести изменения в кредитную историю. Некоторые организации принимают справку и исправляют решение по заявке на ипотеку вручную. Остальные просят подождать до истечения установленного срока (2-3 месяца) и подать заявку снова.

Вариант 3. Некредитные задолженности

Банк анализирует платежную дисциплину заемщика в целом, а не только по кредитам. Даже если все займы человек вернул вовремя, ему могут отказать, если на сайте Федеральной службы судебных приставов найдут его задолженности:

• по алиментам;

• по штрафам ГИБДД;

• по уплате налогов;

• по другим неисполненным решениям судов.

Андеррайтер точно не знает, заемщик является должником или его полный тезка. Для уточнения он запрашивает дополнительные документы, например, справку из ФНС об отсутствии задолженностей перед бюджетом.

Решение: прежде чем подавать заявку, закройте все возможные задолженности. В эпоху информатизации скрыть их не получится.

Вариант 4. Подвел работодатель

По инструкции андеррайтер должен перезвонить по названному рабочему номеру и убедиться в достоверности сведений о доходах. Обычно работодателю задают такие вопросы:

• действительно ли заемщик здесь работает;

• как долго;

• каков его доход;

• не планируют ли его уволить;

• в какой области работает сама организация;

• не планирует ли закрываться;

• кто ее крупнейшие контрагенты.

Ответы должны полностью совпасть с теми, что дал сам клиент. Любые расхождения вызывают подозрения. 

Не слишком благосклонно относятся банки к работодателям, которые:

• являются индивидуальными предпринимателями;

• не имеют сайта в Интернете;

• ведут деятельность с ярко выраженной сезонностью;

• занимаются куплей-продажей недвижимости, выдачей залоговых ссуд, игорным бизнесом, опасными видами деятельности.

Если заемщик – сам себе работодатель (ИП или самозанятый), его шансы на одобрение ипотеки тоже ниже. Как показывает практика, наемному работнику с небольшой зарплатой проще получить кредит, чем предпринимателю с более высокими доходами.

Решение: договаривайтесь с работодателем, что сообщать банку. Если вы ИП, найдите хотя бы подработку с оформлением по Трудовому кодексу на полгода. Доходы от предпринимательской деятельности покажите как дополнительные.

Какие факторы повышают скоринговый балл

Сейчас многие банки переходят на систему скоринга. За каждую характеристику заемщику дают определенное количество баллов. По сумме этих баллов кредитная организация решает, выдавать кредит или отказать.

В скоринговой системе учитываются десятки разных социально-экономических параметров. Точно известно, что в их числе:

• возраст;

• уровень образования;

• семейное положение;

• наличие детей и других иждивенцев;

• отсутствие судимости;

• наличие военного билета (у мужчин);

• частота смены мест жительства;

• наличие автомобиля;

• наличие другой недвижимости в собственности;

• наличие отметок в паспорте о выезде за границу (и лучше не ограничиваться странами СНГ);

• постоянное место работы;

• частота смены мест работы;

• трудовой стаж;

• престижность должности;

• наличие нескольких контактных телефонов, используемых долгое время;

• ранее исполненные кредитные обязательства;

• наличие счета в банке;

• число запросов от других банков.

Полный список андеррайтеры не раскрывают. Поговаривают, что оценивать могут и внешний вид (если заявка подается лично). Причем речь идет не только об опрятности, но и о физическом состоянии. Если менеджер заподозрит проблемы со здоровьем у потенциального заемщика, это значительно снизит вероятность одобрения кредита.

Дадут ли вам ипотеку?

Предугадать ответ никогда не получается. Если откажут в одном банке, могут одобрить в другом. Причина – в разных подходах к скорингу. Некоторые факторы трактуются однозначно везде: 

• работающий платежеспособнее пенсионера;

• сотрудник с большим стажем предпочтительнее «летуна»;

• выпускник вуза надежнее обладателя лишь школьного аттестата;

• отслуживший в армии достойнее уклониста. 

Другие параметры в разных банках оцениваются неодинаково. Женатые всегда получают больше баллов, чем одинокие. Но кому дадут меньше баллов – никогда не состоявшему в браке или разведенному – зависит от представлений конкретной кредитной организации.

Самый неоднозначный параметр – это использование кредитных карт. Банки пока не пришли к единому мнению, хорошо это или плохо. Одни уверены, что это положительная характеристика. Клиент грамотен, активно пользуется сложными финансовыми инструментами, способен решить проблему непредвиденных расходов. Другие полагают, что кредитная карта – признак неплатежеспособности. Клиенту не хватает зарплаты, он влезает в долги – и делает это регулярно.

Так что никто и никогда не узнает наверняка, почему одному отказывают в ипотеке, а другому ее одобряют.