Почему возраст дома не всегда отражает его состояние.
Состояние дома нужно определять из нормативного срока эксплуатации. В разные периоды домостроения эти сроки закладывались неодинаковые.
При выборе квартиры покупатели часто интересуются возрастом дома. Они полагают, что по цифре смогут примерно представить его состояние. Однако оно будет достоверным не во всех случаях. Это доказывает очевидный пример: «хрущевки» моложе «сталинок», но именно первые идут под реновацию, а вторые не утрачивают привлекательность. Разберемся, почему возраст дома – это не всегда показатель его состояния.
На сколько рассчитаны дома
Ничто из того, что построено человеком, не вечно. У любого предмета есть отведенный срок существования. При этом полноценно выполнять свои основные функции он способен далеко не до последнего дня. То же самое применимо и для недвижимости.
Рассмотрим такой показатель, как нормативный срок эксплуатации зданий. В действующем ГОСТ 27751-2014 строительные конструкции по степени надежности разделены на 4 группы. Из него следует, что жилые здания должны эксплуатироваться не менее 50 лет.
Но нас интересуют более точные цифры по материалам строений, которые содержатся в инженерных справочниках.
Таблица 1
Сроки службы жилых зданий из разных материалов
Предположим, что определить весь комплекс материалов строительства способен не каждый. В таком случае стоит выяснить серию дома. По каждой серии нужно найти справочную информацию, в том числе и нормативный срок эксплуатации. Узнаете эту цифру – поймете, сколько дом уже «отслужил» и сколько ему еще осталось.
На сколько строились дома
Сталинки
В известной категории «сталинских» домов можно выделить две группы. Построенные до 1941 года были рассчитаны на 125 лет. А вот «сталинки», возведенные после 1945 года, должны простоять 150 лет.
У элитного жилья того периода (так называемых номенклатурных домов) закладывался дополнительный запас прочности – не менее 40 лет. Прогнозируется, что такие здания при условии своевременного капитального ремонта смогут простоять еще дольше. То есть 165-190 лет для них – нормальный срок.
Хрущевки
«Хрущевки» контрастируют не только архитектурной бедностью, но и гораздо меньшим ожидаемым сроком эксплуатации. Здесь тоже выделяются две группы.
Возведенные в первый период индустриального домостроения – с 1957 по 1962 (по некоторым версиям – 1968) год – именуются сносимыми. Изначально предполагалось, что они прослужат 25-30 лет и пойдут под снос. Однако случилось это только сейчас – в рамках реновации, да и то не везде.
Во второй и третий периоды индустриального домостроения (с 1962/68 до середины 70-х в Москве и до начала 80-х в Подмосковье) сооружали уже более долговечные «хрущевки». Им проектировщики отводили 50 лет. Теперь говорят, что они простоят более века, хотя это ничем не подтверждено.
Брежневки
Появление «брежневок» приходится на второй период индустриального домостроения. В некоторых регионах они вырастали параллельно с «хрущевками». Здесь разница – скорее, в годах выхода проектов, а не в годах непосредственно возведения.
Поскольку «брежневки» строились из железобетонных панелей, срок службы их значительно дольше. В зависимости от серии, их эксплуатация продлится от 120 до 150 лет.
Возраст дома – не показатель его состояния
Рассмотрев нормативные сроки эксплуатации домов разных периодов, мы можем ответить на вопрос, поставленный в начале статьи. Проведем несложные математические расчеты.
Например, вам предлагают на выбор 3 квартиры:
-
в номенклатурной «сталинке» 1952 года;
-
в «хрущевке» 1970 года;
-
в «брежневке» 1978 года.
Чтобы понять, в каком состоянии каждый из домов, нам нужно оценить степень его износа. Иными словами, подсчитать, какую часть срока он уже отслужил.
Таблица 2
Решение задачи
Какие выводы мы можем отсюда сделать:
-
Хотя «хрущевка» на 18 лет моложе «сталинки», состояние первой – уже достаточно плачевное, она почти отработала свой ресурс, а вторая «отжила» лишь чуть более трети своего срока.
-
Хотя «брежневка» моложе «сталинки» на 26 лет, степени их износа почти равны. То есть разница – только в абсолютном исчислении, но не в относительном.
-
Между годами постройки «хрущевки» и «брежневки» прошло всего 8 лет, но степень износа отличается почти втрое.
Это подтверждает, что возраст дома не отражает, сколько он простоит в будущем и насколько комфортно в нем будет жильцам.
