Поговорим о тонкостях оформления недвижимости на несовершеннолетних и возможностях проведения сделок с такой недвижимостью.

 

Дети могут стать владельцами недвижимости вне зависимости от возраста. Оформление жилья на ребенка дает гарантию, что к своему совершеннолетию он будет обеспечен собственной жилплощадью. Тут важно то, что никакие семейные обстоятельства не уменьшат его прав. Например, таким образом, ребенок защищен от дележки недвижимости при разводе родителей.

 

Однако нередко возникает необходимость в продаже или обмене недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, а такие сделки с участием ребенка имеют немало особенностей.

 

Что же, а теперь поговорим подробнее о том, какие права по распоряжению жильем имеют ребенок и его родители.

 

Оформление собственности на ребенка

 

Самая распространенная причина, по которой недвижимость оформляют на несовершеннолетнего ребенка, — желание заранее обеспечить его собственным жильем, которое родители не смогут поделить между собой при разводе. В этом случае квартира не будет считаться совместно нажитым имуществом супругов. Также ребенок может стать собственником жилья, если оно подарено ему или перешло к нему по завещанию.

 

Также бывают случаи, когда взрослые оформляют квартиру на ребенка, чтобы защитить имущество от притязаний кредиторов, перед которыми у родителей есть неисполненные финансовые обязательства.

 

Права ребенка. Могут ли дети распоряжаться своей недвижимостью?

 

Самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не могут участвовать совсем — от их имени выступают родители (усыновители / опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

 

Но в обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

Получить право самостоятельно распоряжаться недвижимость несовершеннолетний может с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью дееспособным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

 

Могут ли родители распорядиться недвижимостью ребенка

 

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

 

Продажа недвижимости, оформленной на несовершеннолетнего

 

Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, находящейся в собственности несовершеннолетнего, только в случае приобретения  выгоды ребенком — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.

 

Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

 

На что ещё обращают внимание органы опеки

 

Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры, например, ребенку предлагается жилье в регионах.

 

Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия.

Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.

 

Как продать недвижимость, если ребенку принадлежит часть

 

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье также можно лишь с разрешения органов опеки. Условия такие же, как и с продажей (обменом) квартиры целиком. Несовершеннолетний должен быть обеспечен долей в другой квартире, и эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье.