Общее имущество в многоквартирном доме – объект, из-за которого часто возникают ссоры. Собственники жилых помещений, владеющие им совместно, не всегда могут прийти к единому мнению относительно пользования им. С управляющими организациями они конфликтуют по поводу качества его содержания. Мы расскажем, чем руководствоваться жильцам при возникновении спорных ситуаций для защиты своих интересов.

Что такое общее имущество и где оно зафиксировано

Многоэтажный дом – это не только набор квартир. Приобретая жилое помещение, физическое или юридическое лицо становится владельцем общего имущества автоматически – в силу части 1 статьи 38 Жилищного кодекса. Вторая часть этой статьи исключает возможность отказа.

Полный перечень общего имущества перечислен в разделе I Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491. Хотя собственникам и органам власти предоставлена возможность корректировать состав, обычно в него входят:

• земельный участок под зданием и детские площадки в его пределах;

• несущие и ненесущие конструкции;

• крыши;

• помещения общего пользования (подвалы, чердаки, лестничные площадки, лифты, мусоропроводы);

• общедомовые приборы учета коммунальных ресурсов;

• трансформаторные подстанции;

• гаражи и автостоянки.

Обычно в договоре на управление МКД указывается, из чего состоит общее имущество конкретного дома. Также в нем прописывают зоны ответственности по инженерным системам.

Собственники могут расширить перечень имущества, приняв решение о включении дополнительного объекта. Это может быть домофон на входной группе, шлагбаум во дворе или камера видеонаблюдения на фасаде, если они не были предусмотрены первоначальным проектом дома.

Выяснив, что входит в общее имущество в МКД, можно переходить к правилам пользования им. Остановимся на наиболее конфликтогенных среди них.

Правило №1. Платим пропорционально площади квартиры

В соответствии со статьей 39 ЖК РФ владельцы всех квартир должны финансово содержать общее имущество. В квитанциях расходы на него именуются ОДН. Доля расходов каждого соответствует доле в праве общей собственности. А она пропорциональна площади квартиры.

Основная причина конфликтов по этому вопросу – социальная несправедливость. Проще говоря, два соседа ходят по одинаково чистому полу, одна и та же лампочка одинаково освещает им путь до квартир, а платит больше тот, у кого квартира больше. 

Казалось бы, это противоречит здравому смыслу. Тем более нередки ситуации, когда в студиях живет больше человек, чем в «двушках», и логичнее было бы взимать плату по числу собственников или зарегистрированных. Однако, в отличие от услуг обращения с ТКО, здесь вариантов нет. Во всяком случае до тех пор, пока не изменится жилищное законодательство.

Правило №2. Ответственность за надлежащее содержание – на управляющей компании

Ежемесячно, следуя требованиям статьи 153 ЖК РФ, собственники платят за содержание жилого помещения. На самом деле саму квартиру управляющая организация не обслуживает (за исключением аварийных ситуаций, связанных с центральными коммуникациями).

Зато она несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества – за это и получает деньги. Минимальный перечень работ, который УК должна выполнять, зафиксирован в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 №290.

Основная причина конфликтов по этому вопросу – ненадлежащее исполнение возложенных обязанностей. Если зафиксировать нарушения должным образом, можно потребовать перерасчета.

Также возможны трехсторонние конфликты:

• УК ненадлежаще содержит инженерно-техническое оборудование МКД (пропускает поверки счетчиков, не контролирует их исправность);

• ресурсоснабжающие организации из-за этого начисляют плату не по фактическому потреблению, а по нормативам;

• собственник вынужден платить в несколько раз больше не по своей вине.

Такие конфликты, как правило, урегулируются в судебном порядке. Владелец квартиры может взыскать с управляющей компании убытки, выразившиеся в переплате в пользу РСО.

Правило №3. Решает большинство

В отношении общего имущества МКД действует принцип статей 246 и 247 ГК РФ: владеем, пользуемся и распоряжаемся только по соглашению со всеми участниками собственности. Все решения принимаются общим собранием собственников в порядке, предусмотренном статьями 44-48 ЖК РФ. Оно правомочно при участии владельцев квартир, обладающих хотя бы половиной голосов. 

Голоса считаются по квадратным метрам жилой площади, принадлежащей человеку или организации, а не поквартирно и не поголовно.

По основной массе вопросов решения принимаются простым большинством присутствующих. Но для наиболее острых есть исключения. Не менее 2/3 собственников (не участников ОСС, а всех) должны высказаться за:

• реконструкцию МКД;

• перепланировку отдельных помещений общего пользования;

• ограничение использования земельного участка (например, установку шлагбаума);

• установку рекламных конструкций на МКД.

Конфликты обычно возникают из-за того, что меньшинство должно подчиняться большинству. Иногда решения общего собрания выходят за границы здравого смысла, либо принимаются в пользу третьих лиц. Однако несогласные всегда могут воспользоваться правом на судебное обжалование таких решений, предусмотренное частью 6 статьи 46 ЖК РФ, если они причиняют им убытки.

Правило №4. Помним о противопожарной безопасности

Некоторые жильцы стремятся максимально реализовать право собственности на общее имущество. В результате в межквартирных холлах и на лестничных площадках появляются:

• велосипеды;

• коляски;

• мебель;

• ненужные стройматериалы.

Конфликты возникают с более интеллигентными соседями, которым это неприятно. Многие люди ценят просторные подъезды, и часто последние влияют на выбор жилья в конкретном доме. 

Но привычка захламлять помещения общего пользования чревата и проблемами с госорганами. Пунктом 16 Правил противопожарного режима, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 №1479, запрещено загромождать эвакуационные выходы. Важно понимать, что упавший шкаф или велосипед в случае пожара преградит путь к спасению соседям (а, возможно, и самим владельцам).

В целом, пользуясь общим имуществом в многоквартирном доме, важно уважать интересы соседей и соблюдать требования закона. Тогда никаких споров не будет.