При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее минимального предельного срока, собственник должен уплатить НДФЛ. Люди всячески стремятся избежать лишних расходов – и в большинстве случае делают это незаконными путями. Один из них – занижение стоимости объекта в договоре. Такой ход может обернуться крупными неприятностями. Эксперты агентства «Квартал-М» расскажут о возможных последствиях.

Что такое минимальный предельный срок владения

Прежде чем говорить о занижении стоимости объекта, важно пояснить, зачем это делают. Статьей 220 Налогового кодекса предусмотрены имущественные налоговые вычеты. Если выдержан минимальный предельный срок владения, продавец от НДФЛ освобождается вовсе. Согласно статье 217.1 НК РФ, этот срок составляет 3 года в случае:

• получения объекта в наследство или в дар от близкого родственника;

• приобретения права собственности продавцом по приватизации или договору ренты;

• отсутствия при продаже на праве собственности иных жилых помещений.

В остальных ситуациях он равняется пяти годам. Но недвижимость бывает нужно продать раньше. В этом случае можно рассчитывать лишь на налоговый вычет в размере 1 млн рублей. НДФЛ нужно будет уплатить с суммы, превышающей миллион.

Пример. Продается квартира стоимостью 3 млн рублей. Право собственности было зарегистрировано в 2020 году. Продавец должен заплатить налог с дохода в размере 2 млн рублей (3 млн – 1 млн), то есть 260 тысяч рублей.

Некоторые продавцы полагают, что можно занизить стоимость объекта в договоре и тем самым избавить себя от налогообложения. Однако это принесет немало проблем.

Проблема №1. Злоупотребление со стороны покупателя

Если вторая сторона легко соглашается нарушить закон вместе с вами, не стоит исключать корыстных мотивов. Закончиться все может тем, что продавец получит только указанный в договоре миллион – и ни рубля больше. Ведь по документам покупатель свою обязанность исполнил, и для взыскания большей суммы оснований нет.

Но возможен вариант похуже. Изначально контрагент внесет сумму, о которой вы договоритесь. Но пройдет время, и он обратится в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения. Ведь по договору квартира стоит 1 млн рублей, а ее владелец получил больше. Тогда последнему придется:

• вернуть разницу;

• уплатить проценты за пользование чужими деньгами (статья 395 ГК РФ);

• компенсировать судебные издержки истцу.

В итоге потери окажутся куда крупнее, чем уплаченный НДФЛ. Поэтому дешевле будет указать в договоре реальную стоимость объекта.

Проблема №2. Внимание налоговой

Если продается комната в квартире без ремонта, которая реально стоит 1 100 000 рублей, а в договоре указана цена 1 000 000 рублей, подозрений это не вызовет. Сделал хозяин небольшую скидку для ускорения сделки. Такое занижение с большой вероятностью окажется незамеченным.

Но если свежую «двушку», стоящую не менее 6 млн, продавать в шесть раз дешевле, ФНС такой сделкой не заинтересоваться просто не может. Росреестр передает в налоговый орган сведения обо всех переходах права собственности, поэтому скрыть свой маневр не удастся.

Налоговая ответственность

ФНС доначислит НДФЛ, уплаты которого продавец стремился избежать. Орган либо выяснит реальную сумму сделки, либо будет руководствоваться кадастровой стоимостью. Последняя обычно ниже рыночной, но иногда превышает ее. Тогда сумма налога окажется больше, чем продавец мог бы заплатить изначально.

Незаконные действия тоже не останутся безнаказанными:

• за непредоставление декларации 3-НДФЛ – штраф до 30% от подлежащей уплате суммы (часть 1 статьи 119 НК РФ);

• за предоставление декларации 3-НДФЛ с недостоверными данными – штраф 500 рублей (часть 1 статьи 126.1 НК РФ);

• за умышленную неуплату налогов – штраф в размере 40% от неуплаченной суммы (часть 3 статьи 122 НК РФ).

Вернуть излишне уплаченный НДФЛ (например, при несении расходов на обучение или лечение) гражданин, привлеченный к налоговой ответственности, уже не сможет.

Так что потери продавца и в этом случае превысят расходы, которые он понес бы, отразив реальную стоимость договора купли-продажи недвижимости. А если предположить, что неблагоприятные последствия наступят и со стороны ФНС, и со стороны покупателя, не исключено, что продавец окажется в минусе. 

Что делать?

Учитывая вышеизложенное, мы не рекомендуем занижать стоимость договора. Если есть возможность, лучше выждать, пока истечет минимальный предельный срок владения. Если же сделку нужно заключить срочно, пусть в договоре будет указана реальная стоимость. Этим вы застрахуете себя от неполучения части денег от покупателя или последующего ее взыскания. 

Даже если уплатить НДФЛ в полном объеме не получится, можно воспользоваться рассрочкой, предусмотренной статьей 64 НК РФ. Достаточно подтвердить, что единовременное исполнение обязательства перед бюджетом создаст риск банкротства гражданина.