Рефинансирование ипотеки: риски, выгода, нюансы.
Рефинансирование ипотеки приводит к сокращению срока кредита. Рассказываем, как его нужно проводить.

Грамотно проведённое рефинансирование ипотеки приводит к сокращению срока кредита, либо к уменьшению суммы ежемесячного платежа, либо к экономии на оплате процентов банку. В любом случае результатом рефинансирования долговых обязательств должно стать улучшение кредитных условий для заёмщика. Однако здесь, как и во всяком финансовом процессе, есть подводные камни и вои тонкости. Как не ошибиться, на что нужно обратить внимание, чтобы облегчить ипотечное бремя, рассмотрим в деталях.
Что даёт заёмщику рефинансирование ипотечного кредита
Рефинансирование ипотеки – это, по сути, перекредитование: то есть погашение кредита в том банке, где он был взят, за счёт нового кредита на лучших условиях в другом банке. Это всё та же ипотека, с той лишь разницей, что она должна быть более выгодна и облегчить долговое бремя для заёмщика. Благодаря получению нового займа на погашение старого кредита можно:
- сделать меньшей переплату (то есть проценты – кредитную ставку);
- поменять – сократить или растянуть – сроки ипотечных выплат;
- уменьшить размер ежемесячного взноса;
- объединить все займы, если их несколько, в один;
- оформить договор с новым банком без привлечения поручителей.
Пересмотр процентной ставки по кредиту в сторону снижения возможен и в своем банке, но если быть точным, то это называется не рефинансирование, а изменение условий уже существующего договора.
ВАЖНО! Пересмотр договора в направлении снижения ставки по кредиту в своём банке может быть выгоден заёмщику. Возможно, предложенный ему сниженный процент не окажется наиболее низким на финансовом рынке, однако эта рокировка не потребует от клиента дополнительных усилий и денежных затрат для сбора нового пакета документов.
Плюсы рефинансирования ипотечного кредита
Практически все преимущества этой операции составляют саму её суть, но существуют нюансы.
Итак, если кредитные проценты слишком высоки или ежемесячный внос великоват для семейного бюджета, то рефинансирование принесёт следующие позитивные изменения:
1. Снижение ставки и как следствие – общей суммы переплаты по займу.
2. Уменьшение размера платежа, который вносится каждый месяц.
3. Изменение срока кредита в нужную для клиента сторону – сокращение или увеличение.
4. Возможность «закрыть» несколько кредитов сразу и, при этом снизив обслуживание займов, платить одному кредитору на более выгодных условиях.
5. Возможность получения суммы большей, чем сумма предыдущего кредита. Это означает, что появится некоторое количество свободных денег.
6. Операция рефинансирования не влияет на кредитную историю: данные о новом договоре вносятся, но не оставляет негативного следа. Для банков репутация заёмщика остаётся незапятнанной, доверие к нему сохраняется на прежнем уровне, для кредитных организаций он остаётся качественным клиентом, которому можно предлагать разного рода банковские продукты на хороших условиях.
Положительный пример такой финансовой рокировки, который приводит эксперт Ольга Дайнеко, сотрудник Центра финграмотности НИФИ Министерства финансов РФ, таков. Человек получил ипотечный кредит на квартиру в Москве общей суммой 16 миллионов рублей с месячным платежом в 135 тысяч рублей. После консультации с экспертами и проведенной реструктуризацией размер месячного взноса сократился до 105 тысяч рублей.
Нельзя путать рефинансирование и реструктуризацию долга! Реструктуризация – это изменение условий договора в том же банке по заявлению должника по причине изменившихся обстоятельств. Это означает, что заёмщик не может выполнять свои обязательства в прежнем режиме и объёме и просит о смягчении условий. Подобная операция возможна и проводится, но негативно сказывается на кредитной истории заёмщика.
Минусы рефинансирования
Самый большой недостаток – это сбор и переоформление большого числа документов, многие из которых еще и не бесплатны. Пакет документов – тот же, что и при первичном оформлении ипотеки, снова:
- оценка объекта недвижимости (не менее 5 тысяч рублей);
- страховка (0,8-1% от суммы нового кредита);
- регистрация залога и прав на недвижимость (уплата госпошлин).
Кроме того:
- нотариально заверенное согласие супруги (супруга);
- одобрение органов опеки;
- первоначальный кредитный договор со справкой от предыдущего банка о состоянии займа и текущей сумме долга;
- оплата комиссии за перевод денежных средств в другой банк.
Позже мы подробнее остановимся на перечне бумаг, нужных для оформления нового договора.
Эксперты утверждают, что выгоднее осуществлять рефинансирование, когда подходит к концу срок по предыдущей страховке: до завершения процедуры документирования залога банк, как правило, делает надбавку к ставке, а после оформления обременения в Росреестре – снижает процент.
Налоговый вычет: как влияет
Один из самых часто возникающих вопросов: не утрачивается ли при рефинансировании право на налоговый вычет за уплачиваемую сумму процентов по ипотечному кредитному займу.
На этот вопрос отвечает эксперт Ольга Дайнеко: «Право на вычет не теряется, оно обязательно сохраняется. Из бюджета можно будет всё так же получать вычет на сумму уплаченных новому банку процентов в размере 13%. При этом будьте внимательны: в новом договоре должна быть отсылка к прежнему ипотечному договору».
Когда новый кредит невыгоден: нюансы и финансовые хитрости
Есть несколько моментов, которые не сразу можно распознать как невыгодные.
Первый нюанс
Невыгодно рефинансировать ипотечный кредит, если новая предлагаемая банков ставка становится меньше чем на 2%. На самом деле, лучше, если снижение будет ещё большим.
Второй нюанс
Нужно учитывать срок, в течение которого выплачивается ипотечный заём. Рефинансирование теряет всю свою выгоду, каков бы ни был процент по новому кредиту, если прошла половина или более половины срока уплаты долга. Понять эту деталь несложно, стоит только вникнуть.
В начальный период ежемесячных взносов, как правило, значительную часть выплат составляют проценты банку и лишь небольшую – возврат собственно средств основной части кредита. С течением времени эта пропорция внутри регулярных взносов меняется и к концу кредита подавляющая часть – покрытие основного долга, а процент банковской составляющей – совсем небольшой.
В этом случае новый кредит, пусть и с меньшими процентами, категорически невыгоден: при рефинансировании это будет новый кредитный договор и снова – сначала большая часть каждой выплаты будет идти на проценты, покрывая основную сумму лишь по минимуму. С учётом трат на переоформление документов для нового кредита этот вариант может стать даже убыточным.
Существует инструмент, который поможет высчитать, насколько выгодно для заёмщика рефинансирование ипотечного кредита. Это кредитный калькулятор. Расчеты можно сделать онлайн в интернете. Необходимо ввести оставшуюся к выплате сумму и срок, а также процентную ставку по существующему договору. Потом – те же данные по тому новому договору, условия которого представляются выгодными. Калькулятор покажет вам сумму переплаты в обоих случаях, что позволит их сравнить и сделать правильный выбор.
Третий нюанс
Он касается нескольких кредитов. Предположим, человек получил ипотечный заем, потом взял кредит на приобретение машины или ремонт, а также пользуется кредитной картой. При рефинансировании все эти долги можно объединить в общий. Однако надо учитывать, что при подобной трансформации долговых обязательств клиент потеряет право на тот самый налоговый вычет в 13%, который он может получить с уплаченных банку процентов по ипотечному договору. Причина лишения льготы – тот факт, что при объединении в единое целое кредит потеряет статус ипотечного.
Отказ в рефинансировании: причины
При запросе на новый кредит взамен прежнего – то есть на рефинансирование – банк, конечно же, в первую очередь оценит платежеспособность заёмщика.
Если прежде случались просрочки ежемесячной оплаты или в настоящее время доходы стали ниже, чем в то время, когда оформлялась ипотека, то банк может засомневаться и отказать.
Есть нюансы. К примеру, тот банк, в котором первоначально взят жилищный кредит, мог составить договором с учётом ваших индивидуальных условий: учесть, что после выхода на пенсию доход заёмщика резко уменьшается, и предусмотреть это в графике выплат, которые с этого времени становятся значительно меньше. Такие привилегии новый банк может и не предоставить.
Самые распространённые причины отказа:
1. Снижение дохода. Ежемесячные выплаты должны быть не больше 40-60% общего семейного дохода. В ином случае кредитная организация может отказать.
2. Жильё, под которое берётся кредит (то есть то, которое будет в залоге), пришло в негодное состояние либо находится в аварийном доме. Банк вряд ли станет так рисковать.
3. Есть существует задолженность по текущим платежам или раньше случались просрочки или проводилась реструктуризация долговых обязательств в предыдущем банке.
4. Некоторые банки не берутся рефинансировать ипотечные кредиты, если дом, под жильё в котором взяты деньги, еще не построен.
С господдержкой: при рождении следующего ребёнка
Программы господдержки способствую облегчению долгового бремени. Льготное ипотечное кредитование, подпитанное федеральными деньгами, допускает рефинансирование ранее взятых обязательств. При замещении ранее взятых финансовых обязательств новыми, имеющими более низкую ставку, заёмщики снижают расходы на ежемесячное обслуживание кредита (то есть на уплату процентов).
Стоит обратить внимание на госпрограмму «Семейная ипотека». По ней семьи, в которых родился второй или любой следующий ребёнок получают преимущества по условиям кредита – льготную 5-процентную ставку (при этом оформляется страховка). Условия действуют с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.
Эта программа позволяет:
- приобрести жильё в новостройке;
- рефинансировать уже имеющийся ипотечный кредит по значительно более низкой ставке.
Максимальная кредитная сумма по «Семейной ипотеке»:
- 12 миллионов рублей для двух столиц – Москвы и Санкт-Петербурга и их областей – Московской и Ленинградской;
-6 миллионов рублей для всех остальных российских регионов.
Срок кредита – до 30 лет, первый взнос – 15 %.
Документы для рефинансирования
Конкретнее остановимся на пакете документов, который потребуется при оформлении рефинансирования ипотечного кредита. Он будет более пространным по сравнению с первоначальным.
Понадобится:
- удостоверение личности (паспорт);
- СНИЛС;
- выпуска из трудовой книжки либо справка с работы;
- справка о доходах;
- документы на ту недвижимость, которая будет находиться в залоге до погашения долга (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, оценка недвижимости, кадастровый паспорт квартиры);
- справка о тех, кто прописан на жилплощади;
- справка о том, что отсутствуют задолженности по коммунальным платежам;
- детские свидетельства о рождении;
- документ из предыдущего банка в случае, если был использован маткапитал:
Клиент подпишет новый договор о кредитовании, а также договор на страхование займа с любой страховой компанией, аккредитованной банком-кредитодателем и заплатит страховую премию.