Сдать квартиру без проблем: правила выгодной сделки.
Рассказываем о нюансах сдачи квартиры и основных ошибках собственников

Как правильно сдать квартиру, чтобы она стала источником стабильного дохода, а не источником постоянных проблем? Делимся шестью правилами выгодной сделки при сдаче недвижимости, а также рассказываем про пять главных ошибок арендодателя.
Сдать пустующую жилплощадь в аренду – такой способ получения дополнительного стабильного дохода многим представляется весьма простым. Казалось бы, что тут сложного? Находишь нанимателя по объявлению, договариваешься и ежемесячно получаешь кругленькую сумму. Однако на деле получается, что сдать в аренду квартиру так, чтобы потом не было проблем – дело хлопотное и ответственное.
Зачем нужен договор
Нелегальная (то есть не подтвержденная официально и не подкреплённая договором) сдача недвижимости – дело рискованное и неблагодарное. Перечень возможных проблем, которые может повлечь такой способ, велик.
-
Жалобы и недовольство соседей.
Если соседи заподозрят, что рядом в квартире живут квартиранты, то, как правило, этот факт вызывает их претензии. Особенно если жильцы попались не самые тихие и добропорядочные. Недовольство соседей, конечно, можно пережить, если бы не постоянная угроза того, что они убедятся в своих подозрениях и смогут на законных основаниях пожаловаться в налоговую инспекцию. В таком случае собственника уличат в уклонении от уплаты налогов. Вот это уже может обернуться серьёзными последствиями: арендодателя вынудят «легализоваться», заставят выплатить НДФЛ за весь период сдачи жилья, взыщут штраф.
-
Конфликты с квартирантами.
Нелегальная сдача квартиры может начаться «за здравие», а кончиться – по-разному. Жильцы, которые будут много обещать на словах сначала, позже могут повести себя как угодно: попортить имущество, отказавшись восстанавливать за свой счёт, начать задерживать оплату, ссылаясь на обстоятельства, и в результате задолжать, в конце концов – сбежать, не заплатив. И никакой управы на них найти в случае нелегальной сдачи найти невозможно. Важно при оформлении бумаг заранее выставить ограничения.
-
Неудобства для жильцов.
Легализация удобна и для нанимателей квартиры. Официально оформив отношения с собственником, они могут не прятаться от участкового и соседей, не выступать под видом «родственников» для сотрудников ЖЭКа и ресурсоснабжающих организаций. В конце концов, они даже могут оформить временную регистрацию в квартире, которая позволит им водить ребёнка в ближайший детский сад или школу.
Договора аренды жилья бояться не стоит. Это свод правил, устанавливающий взаимоотношения арендодатели и нанимателя. Чем детальнее будут прописаны все нюансы в договоре, тем легче потом будет решать возможные спорные ситуации.
Сдать квартиру: пять главных ошибок
Даже при законном оформлении сдачи жилья в наём неопытные арендодатели зачастую делают ошибки, которые оборачиваются впоследствии не только потерей времени, сил и нервов, но и денег, а иногда даже порчей имущества. Это происходит из-за незнания особенностей процесса.
Поделимся самыми распространенными ошибками, которые могут быть допущены.
Ошибка № 1 Собственник жилья из-за лени или с целью неуплаты налогов не заключает договор с квартиросъемщиками. Эта ошибка главная, поэтому выше мы подробно её разобрали.
Ошибка № 2 Собственник не снабдил договор о найме жилища актом приёма-передачи квартиры. Что это такое? Это документ, прилагающийся к договору. В нём описывается состояние квартиры на момент передачи ее в аренду жильцам. Дело в том, что нередко отношение к чужому имуществу при съёме жилья оставляет желать лучшего. Попадаются недобросовестные квартиранты, которые не только допускают порчу имущества хозяина, но и скрывают эти факты, и иногда неожиданно съезжают, не возместив стоимости испорченного и даже прихватив с собой что-то из хозяйского добра. Конечно, если оформлением сделки по сдачи недвижимости в аренду будет заниматься профессиональный риелтор, он такой ошибки не допустит и приложение к договору будет оформлено правильно, с перечнем всех нюансов. Позже с актом приема-передачи будет значительно легче проверить, а в спорных случаях и доказать, всё ли имущество на месте.
Ошибка № 3 Арендодатель не обозначил в договоре пункты об оплате коммунальных услуг. Это упущение, лучше письменно все оговорить заранее. Стороны могут договориться по-разному:
- все квитанции может оплачивать собственник, включив среднюю сумму в ежемесячную стоимость найма жилья;
- все квитанции может оплачивать квартирант, а собственник – лишь получать сумму аренды «чистыми»;
- стороны договариваются о разделении счетов: арендатор оплачивает текущие «расходники» (воду, электроэнергию), собственник – постоянные (содержание жилья, капремонт и т.д.).
Включение этого пункта в договор поможет избежать путаницы и задолженности по платежам за ЖКУ.
Ошибка № 4 В договор не включен пункт о депозитном платеже и условия его возврата или использования. Депозит при сдаче жилья – это страховочная сумма, которая равна месячному платежу. Финансовая «подушка», обеспечивающая арендодателю возмещение ущерба в случае несогласованного, неожиданного съезда квартирантов с жилплощади. Либо из этой суммы можно покрыть расходы на ремонт испорченного имущества владельца. Кстати, депозит очень стимулирует жильцов бережнее относиться к имуществу хозяев. В случае, когда стороны расстаются полюбовно, сумма возвращается нанимателю или засчитывается как плата за последний месяц проживания.
Ошибка № 5 Владелец недвижимости не обозначил условия, которые должны соблюдаться при проживании в квартире: можно ли оставлять в квартире третьих лиц, могут ли там жить маленькие дети, разрешается ли проживание на жилплощади живности. Если забыть об этом пункте, то можно заключить договор, предполагая, что в квартире будет жить тихая семейная пара, а позже обнаружить там готовящих плов родственников, прыгающих по мебели детей и весело проводящих время кошек и собак. Это не причина, чтобы отказывать в проживании хорошим людям и терять собственный доход, но лучше обо всём знать заранее, чтобы понять, насколько разрушительно это будет для жилища. Лучший выход в данном случае – увеличить сумму депозита.
Всех этих и многих других ошибок и изъянов можно избежать, обратившись за оформлением сдачи квартиры в аренду в специализирующееся на операциях с недвижимостью агентство.
Сдать жильё быстро и выгодно: шесть правил, облегчающих задачу
Иногда надо сдать квартиру быстро и всегда хочется сдать её выгодно. Вот шесть правил, способных облегчить выполнение задачи.
-
Определение цены.
Чтобы выставить недвижимость по оптимальной и привлекательной стоимости, нужно изучить рынок. Цена на съёмное жильё зависит от множества факторов, начиная от метража, удобств и качества ремонта, расположения, типа постройки дома и его изношенности до ограничений, которые собственник намерен выставить для будущих квартирантов.
Главное – найти баланс, который удовлетворит арендодателя и не отпугнет нанимателя. Это основное правило. Лучше, если эту золотую середину определит профессиональный советчик, потому что понимание обоснованности цены у сторон процесса может сильно разниться.
-
Товарный вид квартиры.
Чтобы обеспечить квартире привлекательный вид, нужно прежде всего определиться с представлениями о потенциальных квартирантах. Если квартира в старом доме на городской окраине, то не стоит вкладываться в дорогостоящий ремонт, стараясь придать ей более солидный вид, и надеяться, что сдавать ее можно будет подороже. Достаточно сделать косметический ремонт. Чистенькая квартира со свежим ремонтом в нейтральных тонах – универсальное средство привлечь наибольшее число возможных соискателей.
-
Избавиться от лишнего.
Сдавать квартиру пустой или с мебелью – вопрос выбора собственника. На рынке есть спрос на оба варианта. А вот избавиться от ненужных вещей, даже если они очень дороги хозяину жилья – просто необходимо. Лучше всего максимально убрать все лишнее – любые вещи, напоминающие о жизни здесь других людей. С имуществом любимой бабушки лучше расстаться или перевезти его в другое место. Квартирантам захочется населить пространство своими вещами. Имеет смысл сделать в квартире генеральную уборку. Лучше всего, если останутся лишь холодильник, телевизор, стиральная машина, микроволновка, чайник. Приятным привлекательным бонусом может стать Wi-Fi.
-
Не ставить жёстких ограничений.
Это поможет расширить диапазон поиска жильцов, привлечь большее число потенциальных нанимателей и сдать квартиру быстрее. Категоричные ограничения по национальности будущих жильцов, наличию маленьких детей и возможности содержания животных существенно сократят круг соискателей и значительно замедлят процесс поиска. Если есть желание сдать недвижимость быстрее, лучше ослабить требования, но при этом прописать возможные последствия и финансовую ответственность в договоре. При этом стоит увеличить сумму депозита. Компромисс можно найти всегда.
-
Небольшие уступки – скорая выгода.
Принципиальность или горький опыт порой заставляют собственника быть максимально жёстким в своих требованиях. Это может отпугнуть множество возможных арендаторов. Немного гибкости и небольшие уступки, даже если предыдущие квартиранты вам насолили, помогут оформить договор аренды в короткие сроки. Принципиальность может превратиться в самодурство, и дорого обойтись: время будет уносить ваши деньги. Иногда лучше пойти навстречу нанимателю и, к примеру:
- разбить оплату на две суммы в месяц;
- разрешить прикрутить полку;
- позволить завести рыбок и кота.
Такие уступки позволят найти арендатора быстрее и начать получать доход. Это же лучше, чем долгими месяцами ждать идеального квартиранта. Баланс между разрешенным и запрещённым поможет найти агент по недвижимости. При этом он заодно обезопасит владельца добавлением нужных пунктов в договор
-
Подумайте о профессиональных риелторских услугах.
Сейчас множество сервисов делают объявления о сдаче недвижимости доступными. Однако если вы не готовы погрузиться в процесс с головой, потратить много времени, начиная с правильного составления объявления, заканчивая нюансами компенсации за повреждённое имущество, то есть резон обратиться к профессионалам.
На специалистах экономить не стоит. Заслуживающее уважение агентство всегда располагает сотрудниками, которые ориентируются на рынке недвижимости. Риелтор поможет вам разобраться с состоянием дел на рынке и определиться с ценой и возможными компромиссами, сделает хорошие фотографии квартиры, составит и поместит объявление на разных информационных площадках, отсеет ненужные звонки, проведет переговоры, оставив лишь подходящие кандидатуры съёмщиков.
При выходе на сделку риэлтор оформит грамотный договор в интересах заказчика, а также поможет с деталями, которые обеспечат сохранность имущества и в будущем сделают расставание с квартирантами безболезненным и полным лишь приятной грусти.
Знания профессионалов помогут вам быстрее начать получать доход от жилья!