Как правильно продать комнату в коммуналке.

Резкое повышение цен на рынке жилья в последние два года спровоцировало интерес потенциальных покупателей на вторичном рынке к комнатам в коммунальных квартирах. Главный плюс этого сегмента рынка — низкие, по сравнению с квартирами, цены. В той же Москве комнату можно приобрести примерно за 3 млн рублей. А если учесть, что стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке Москвы начинается от 7 млн рублей, то сделка по приобретению комнаты представляется выгодным предприятием.
Именно по этой причине комната в коммунальной квартире — привлекательный лот для покупателей, которые ограничены в деньгах. Рассказываем, как правильно продать комнату и обратим внимание на некоторые нюансы.
Главное отличие от продажи квартиры
Сама процедура продажи комнаты практически ничем не отличается от реализации на вторичном рынке отдельной квартиры. Но есть один момент, который многие продавцы либо игнорируют, либо не знают о нем, а потом с удивлением обнаруживают, что уже после завершения сделки возникли проблемы.
Речь идет о том, что если человек решил продать комнату в коммунальной квартире, то сначала он должен предложить соседям по коммуналке приобрести у него эту самую комнату. Согласно закону, надо соблюсти права других собственников. Для этого продавец комнаты обязан направить им специальное извещение. В этой ситуации извещение является документом, в котором указана цена и условия, на которых продается комната. Иными словами, собственники других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях.
Если никто из соседей не готов тратить деньги на приобретение еще одной комнаты, то достаточно подождать месяц, и, если реакции на предложение нет, можно выставлять комнату на продажу. Есть еще один вариант — с соседа или соседей (если их больше одного) можно взять письменный отказ от возможной сделки. И только после этого можно начинать поиски покупателя «со стороны». При несоблюдении этого условия соседи (или один из соседей) могут оспорить сделку в суде, сказав, что нарушено их право приоритетного выкупа данного жилья. Понятно, что вероятность отмены сделки через суд чрезвычайно мала, но нервов и времени продавец может потерять много.
Что важно помнить
Комната в коммуналке — это часть квартиры, которой присваивается отдельный кадастровый номер. Но в некоторых регионах России комната передается в собственность по приватизации без мест доли в местах общего пользования. К примеру, если общая площадь трехкомнатной коммунальной квартиры составляет 100 кв. метров, где жилая площадь составляет 70 кв. метров, а мест общего пользования (кухня, ванная, туалет и коридор) — 30 кв. метров. Таким образом, во время приватизации, собственник получил в собственность не комнату, а долю в квартире. При площади продаваемой комнаты 20 кв. м доля собственности составляет одну пятую часть или 20/100.
Какие документы необходимы для продажи
Выписка из единого реестра. Именно этот документ, который можно заказать как на официальном сайте Росреестра, так и через многофункциональный центр, доказывает, что комната принадлежит продавцу. Ведь в самой выписке присутствуют не только кадастровый номер, но и данные владельца.
- Документ на право наследования по закону или по завещанию. В том случае, если комната была получена в качестве наследства, продавец обязан предоставить и свидетельство, которое выдает нотариус. Этот документ позволит снять все вопросы, каким образом комната оказалась в собственности.
- Документ о приватизации комнаты. Такой документ требуется в том случае, если продавец изначально жил в этой комнате или воспользовался своим правом на приватизацию жилья. Лучше всего, если документ о приватизации будет прилагаться к выписке из единого реестра.
- Заверенное нотариусом согласие супруга или супруги на продажу комнаты. Такая бумага нужна в том случае, если продаваемая комната была приобретена в официальном браке, и при этом нет заключенного брачного контракта, согласно которому права на комнату принадлежат продавцу.
- Справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг. Такую бумагу можно взять либо в многофункциональном центре, либо в управляющей компании.
Выписаться лучше заранее
Для быстрой продажи комнаты лучше выписаться из нее заранее, еще до того, как найден покупатель. Если жилая площадь юридически свободна, то и сама сделка пройдет быстрее, и покупатель скорее согласится на покупку, ведь не надо тратить время на лишние проволочки.
Какую сумму писать в договоре
Как правильно заключить договор. Многие стремятся продать комнату в коммунальной квартире самостоятельно, чтобы не платить комиссию риелтору. Если человек сам продает квартиру, то особое внимание необходимо обратить на оставление договора купли-продажи. Специалисты советуют указывать в договоре не заниженную, а реальную сумму, за которую продается комната. Ведь в том случае, если в будущем сделку признают недействительной (ничтожной), то покупатель получит именно ту сумму, которая прописана в официальном договоре. Также велика вероятность, что при серьезно заниженной сумме сделки уже продавцом могут заинтересоваться налоговые органы, а это опять же лишняя нервотрепка.
В общем, при продаже комнаты важно соблюсти все условия и существующие правила. В этом случае сделка пройдет легко и не приведет ни к каким негативным последствиям.