Самые надёжные дома на вторичном рынке: что стоит покупать.
Что из «вторички» стоит покупать, чтобы потом не прибавить к стоимости квартиры ещё 40%.

Возраст дома – это не показатель его долговечности. Сталинки, хрущёвки, брежневки… Какие из домов на вторичном рынке самые надёжные? Почему дом сталинской постройки крепче хрущёвки, которая моложе на 20 лет? Что из «вторички» стоит покупать, чтобы потом не прибавить к стоимости квартиры ещё 40% на капитальный ремонт коммуникаций, разберёмся вместе.
Секреты вторичного рынка
«Покупай и живи» – такие призывы можно услышать при выборе жилья на рынке вторичного жилья. Казалось бы, проверенное временем, с развитой инфраструктурой вокруг, обжитое людьми жилище должно вызывать определённую степень доверия и сулить передышку в тратах: не всегда у тех, кто планирует покупку квартиры, сразу есть деньги на хороший ремонт.
Но только ли несомненные преимущества вторичного жилья должны стать ориентиром при выборе квартиры? Даже если это жильё планируется как временное, «ненадолго, пока встанем на ноги», не стоит пренебрегать тем, чтобы узнать о нём побольше и учесть весь объём характеристик. Недвижимость – это серьёзное вложение средств. Поэтому нужно покупать жильё, которое должно оставаться ликвидным активом к тому времени, когда вы решите его продать – без финансовых потерь и желательно с выгодой.
Знание некоторых эксплуатационных характеристик дома, года его возведения и типа постройки даёт возможность гораздо легче ориентироваться в стоимости вторичного жилья на рынке недвижимости. Кроме того, скорость удешевления «вторички» зависит от состояния инженерных коммуникаций – и подведённых к зданию, и внутридомовых – а также от расположения дома и планировки квартиры.
Возраст качеству не помеха
Возраст дома – величина относительная. Применять к постройкам разного времени линейное измерение времени будет неправильным. Срок эксплуатационной долговечности строения определяется несколькими факторами:
1) Типом и состоянием несущих конструкций (фундаментом, стенами, перекрытиями);
2) Материалом, из которого эти конструкции сформированы;
3) Временем строительства: тут важны не столько давность постройки, сколько эпоха, в которую возводилось здание;
4) Бережностью эксплуатации дома (проведённым вовремя капремонтом).
Заложенная при строительстве долговечность постройки – величина прогнозируемая, но не фатальная. В строительных нормах – лишь типовые сроки, предусмотренные при проектировке дома. Они являются своего рода гарантией времени службы основных элементов конструкции.
Строительные нормативы сроков эксплуатации жилых домов различных типов постройки
Хрущёвки
Эти дома получили свое народное название по фамилии тогдашнего руководителя СССР Н.С.Хрущёва. Как правило, это 5-этажные дама с малогабаритными квартирами. В 50-60 годы прошлого века в стране назрела острая необходимость решить жилищный вопрос быстро и эффективно: народ приходил в себя после Великой Отечественной войны, восстанавливалась промышленность, росло население. Людей нужно срочно было переселять из бараков и коммунальных жилищ. Целью было – обеспечить население пусть и небольшим, но собственным жильём. Над проектировкой эргономичного пространства работали целые институты. Они занимались планированием настолько детально, что просчитывали даже амплитуду и траекторию движений хозяйки, готовящей на кухне еду, чтобы создать максимально удобное пространство. Проекты были успешно разработаны.
В первые годы такие дома строили из кирпича, в 60-е годы перешли к использованию специальных панелей. Это существенно сократило сроки возведения жилья. Дома такого типа не обременены архитектурными излишествами, всё сделано максимально просто и функционально. Квартиры этой серии возводились вплоть до конца 80-х.
Из-за невозможности сменить жильё на новое и благодаря своевременному ремонту, такие дома для многих людей, особенно в провинции, считаются приемлемым вариантом собственного жилья. Однако молодым людям, семьям с детьми довольно трудно психологически принять скромные габариты, низкие потолки и морально устаревшую планировку дома.
К несомненным плюсам таких квартир относится:
- их дешевизна в сравнении с остальными;
- инфраструктурная развитость и «уютность» старых районов, в которых такие дома обычно расположены;
- малый метраж, который позволяет сократить расходы на коммунальные услуги;
- надежда на то, что в обозримом будущем появится перспектива сноса и получения квартиры в новом доме.
При этом покупка такого жилья, несомненно, таит в себе финансовые риски.
1. Срок эксплуатации таких домов – 50 лет, запас прочности – 15. Надо понимать, что проблемы с их функциональностью неизбежны, потому что эти постройки доживают свои последние 10-15 лет. Кирпичные дома несколько прочнее, панельные выдерживают проверку временем хуже, инженерные сети и у тех, и у других изрядно изношены.
2. Нужно рассчитывать на то, что в случае улучшения материального положения и желания поменять жильё, продать хрущёвку будет проблематично, потому что с каждым годом они становятся всё более непривлекательным товаром на рынке недвижимости.
3. Лучше всего заранее узнать, входит ли дом в программу реновации и есть ли перспектива стать владельцем квартиры в новостройке.
Дома брежневской эпохи
Дома этого типа начали строить с середины 60-х годов прошлого века, соответственно, своё народное название они от фамилии Л.И. Брежнева, еще одного руководителя СССР. Это дома из железобетонных панелей в 9-16 этажей с уже гораздо более просторной планировкой, чем хрущевки. Такие дома – вполне комфортный типовой вариант за приемлемую цену. На рынке подобных предложений много, они востребованы и ликвидны. Гарантийный эксплуатационный срок брежневских домов – 100 лет, к нему добавляется не меньший по времени запас прочности.
Здесь уже сделаны широкие лестные пролёты, подъезды более просторные и удобные, чем в хрущёвках, есть лифт. Квартиры расположены на площадке блоками по две, поэтому, закрыв блок от лестницы дверью, можно получить небольшой общий с соседями холл.
При осмотре таких домов главное не упустить возможных недостатков.
Плюсы домов брежневского времени:
1. Межкомнатные стены в квартирах почти все несущие, это обеспечивает хорошую звукоизоляцию.
2. Санузел раздельный, есть ванна, раковина.
3. Кухня заметно больше, чем в хрущёвках – от 7 до 9 метров.
4. Брежневки построены качественно, но по возрасту они значительно «моложе» домов сталинского и хрущевского периода, поэтому коммуникации в них современнее.
5. 5. Как правило, дома удачно расположены: развитая инфраструктура, транспортная доступность, озеленение дворов.
Минусы домов брежневской постройки:
1. Квартиры могут быть недостаточно тёплыми из-за неидеальной стыковки панелей. Такие дома нужно спустя пару десятков лет эксплуатации утеплять дополнительно, так как межпанельный утеплитель теряет свои свойства.
2. Трудности с перепланировкой: большинство стен – несущие.
3. Небольшие по площади ванные комнаты, куда бывает трудно вмонтировать стиральную машину.
4. Возможная изношенность коммуникаций. Вопрос решается при своевременном проведении капремонта.
Будьте внимательны к деталям при покупке такой квартиры, и она прослужит долго.
Дома «переходного времени»
Эти дома, построенные в 90-х – начале 2000-х годов, стоят особняком. Они не строились по какому-то одному типу, могли сочетать в себе элементы предыдущих серий многоэтажной застройки. Однако они более близки к современным требованиям, чем дома более ранних периодов.
В домах этого периода, как правило:
- просторные кухни и лоджии;
- хорошая планировка;
- высокие потолки;
- более современные и еще не очень изношенные коммуникации.
Подвох в том, что даже если дома возводились одним застройщиком, нет гарантий, что они одинакового качества. Этот феномен объясняется разбродом и отсутствием достаточного контроля и порядка в стране в этот период, в том числе в сфере строительства. Лучшее, что можно сделать, чтобы обезопасить себя от неприятных сюрпризов, собрать информацию об этом доме в открытых источниках, почитать отзывы в интернете и по возможности поговорить с его жильцами.
В целом дома, построенные в это неспокойное время, еще хранят надёжность советского времени, сочетая её с более современными планировочными решениями. Они комфортны и ликвидны.
Дома постройки сталинского времени
«Сталинские» высотки возводились по всей стране в 1935-60 годах. Здания проектировались небольшими массивами по 5-7 домов, располагали их в лучших районах города. Предназначались эти дома для работников партийного руководства и сотрудников советских министерств и ведомств. Они отличались:
- улучшенной планировкой;
- толщиной стен в 1,5-2 кирпича;
- большими раздельными комнатами;
- высокими потолками;
- большими оконными проёмами;
- широкими, комфортными подъездами;
- высотой до пяти этажей.
Дома возводились из белого или красного кирпича с хорошим утеплением и массивными перекрытиями. Коммуникации старались делать как можно более качественные, некоторые из них служат до сих пор. Добавьте к этому красивые монументально-лаконичные фасады, большие зелёные дворы, приличный контингент жильцов, и высокая ликвидность домов сталинского времени покажется вполне обоснованной.
Сталинские дома успешно выдерживают конкуренцию с современными новомодными постройками и по востребованности на рынке недвижимости не уступают им. Даже довоенные дома отличаются высокой прочностью и надёжностью – такое тогда было качество строительства. Минимальный срок эксплуатации домов довоенной постройки – 125 лет, а послевоенной – 150 лет. Плюс едва ли не 100-летний запас прочности.
Преимущества квартир сталинского времени:
1. Просторные большие комнаты.
2. Возможность перепланировки (межкомнатные перегородки не несущие)
3. Кухня не менее 7 кв. м (иногда с балконом), возможность соединить её с коридором, сделав большую гостиную.
4. Высокий потолок (3-3,2 м)
5. Паркетный пол, который во многих квартирах еще хорошо сохранился и требует лишь специального ухода.
Минусы квартиры в сталинском доме:
1. Изношенность коммуникаций, необходимость в капитальном ремонте.
2. Эффект «шахты» в ванной и туалете из-за высоких полотков.
3. Наличие технического этажа над верхним этажом (могут быть слышны разного рода шумы).
4. Высокая цена.
Сталинки, даже те, в которых еще не произведён капремонт, считаются на рынке недвижимости надёжным вложением средств.
Обращайтесь к нам и мы подберем квартиру в доме, который подходит именно вам!