Как продать долю квартире: детальная инструкция.
Разбираем трудности и делимся детальной инструкцией по продаже доли в квартире.

«Мне досталась доля в квартире. Что с ней можно сделать, можно ли её обособить и как её продать? А если другие собственники не дают согласия?».Это непростые вопросы, но решить их можно. Разбираем трудности и делимся детальной инструкцией.
Процесс продажи квартиры, которая находится в долевой собственности, часто заходит в тупик из-за разногласий собственников. Подобные дела – одни из самых сложных гражданских споров в России. Невозможно подсчитать, сколько в нашей стране владельцев долей в квартире, однако известно, что количество их постоянно растёт и исчисляется сотнями тысяч.
«Продаю 1/3 квартиры»
Таких предложений на сайтах объявлений о недвижимости можно увидеть множество. Доли могут быть самые разные – от половины квартиры до нескольких квадратных метров.
Такое происходит, когда жилая недвижимость делится между:
- несколькими родственниками, получившими наследство;
- экс-супругами, которые развелись и поделили между собой нажитое имущество;
- собственниками, приобретшими квартиру изначально в долях, в складчину.
В результате получается, что у квартиры несколько полноправных хозяев, доли которых могут быть равными, а могут отличаться (в случае наследования и др.), причём иногда собственники – совершенно посторонние друг другу люди.
Такой тип владения жильём только на первый взгляд подобен коммунальной квартире. В коммунальной квартире у каждого есть своя комната или угол, а места общего (совместного) пользования – санузел, кухня, прихожая – в равноправном коллективном пользовании. В случае права на общую долевую собственность – вся жилая площадь принадлежит сразу всем собственникам.
Все собственники могут проживать в одной квартире, однако иногда полученная доля настолько мала, что не позволяет поселиться на жилых метрах. Хозяева большей доли часто стараются выкупить у других совладельцев меньшие части, но далеко не всегда получается договориться полюбовно. Нередко попытка упорядочить вопрос с продажей долей в недвижимости приводит к затяжным конфликтам и судебным разбирательствам.
Доля в недвижимости: что надо знать
Долевая собственность – это особая форма владения, при которой ни у кого из собственников нет обособленного, то есть выделенного имущества. Доля владельца может быть равной с другими собственниками, большей или меньшей. Если у квартиры несколько хозяев, но это ещё не означает, что кто-то владеет конкретной её частью – например, определённой комнатой: в каждом метре жилья есть доля другого совладельца.
Долевая собственность – это пользование жилплощадью с ограничением прав. Даже если кто-то из собственников не живет в квартире, то нужно помнить, что в любой момент он может туда вселиться на законных основаниях.
Права:
· владеть;
· пользоваться;
· распоряжаться.
есть у всех собственников, но воспользоваться этими правами каждый из них может только после уведомления и согласования с другими владельцами.
Выделение долей
Чтобы из «виртуальной» сделать долю реальной, ограниченной определённой площадью, надо пройти процедуру выделения доли в натуре. Выделяться может только конкретная часть жилплощади, изолированное помещение – к примеру, одна 12-метровая комната в 3-комнатной квартире общей площадью в 64 кв. метра. Прихожая, общий коридор, санузел и кухня не подлежат физическому разделу и остаются местами общего пользования.
Выделение (обособление) реальных долей по факту, юридически превращает квартиру коммунальную. Выделенной долей собственник может распоряжаться по своему усмотрению, но закон не всегда позволяет осуществить процедуру выделения.
Можно найти способ гораздо проще: вычленить долю в денежном эквиваленте, получить её от других совладельцев, а те разделят между собой высвободившуюся жилплощадь.
Выделение доли – один из вариантов дальнейшего распоряжения собственностью, это иной вид владения, чем долевой. Он подчиняется иным правилам при продаже долевой квартиры, чему стоит уделить особое внимание.
Как продать свою долю в квартире: инструкция
Есть несколько способов, как правильно продать квартиру, которая находится в статусе долевой принадлежности.
1. Продать квартиру как целый объект.
Это наилучший вариант, который позволит всем собственникам сохранить нервы, добрые отношения и получить максимальную выгоду. Для этого (ст.246 Гражданского кодекса РФ) необходимо согласие всех совладельцев недвижимого имущества. Эту сделку можно осуществить в простой письменной форме, а можно – для дополнительных гарантий – заверить у нотариуса.
Если хоть один из совладельцев на продажу общей долевой квартиры не согласен – реализовать недвижимость не получится.
Принцип большинства голосов собственников тут не работает, придется пытаться разъяснить преимущества всеобщего согласия на продажу жилплощади несговорчивому родственнику или соседу по квартире, может, даже посчитать, сколько все, в том числе он, потеряют, если квартиру начать продавать по долям.
Совместная продажа настолько выгоднее, чем продажа по долям, что на первоначальном этапе стоит приложить максимум усилий к тому, чтобы добиться согласия даже самых строптивых совладельцев. Лучше потратиться на услуги риелтора-профессионала, чем потерять не менее 30% рыночной стоимости квартиры, продавая её частями.
При напряженных отношениях между собственниками опытный агент имеет значительно больше возможностей и аргументов убедить ваших родственников, что согласиться на общую продажу – это в их же интересах.
Ваши проблемы с родственниками и ваши обесцененные доли никого так не интересуют, как бывалых перекупщиков недвижимости. Нанимайте профессионалов, ищите компромиссы!
С 2019 года поправки в ФЗ «О госрегистрации недвижимости» упростили сделки с долевой собственностью. Если все совладельцы продают свои доли в одной сделке, то нотариальное заверение не требуется (соответственно, уменьшатся и хлопоты, и расходы на оформление). Это ещё один аргумент в пользу согласия на продажу всех хозяев квартиры.
2. Продать долю в квартире
Собственник доли в недвижимом имуществе обладает правом (ст.250 ГК РФ) распоряжаться ею – то есть продать, отдать в дар, завещать, оставить в залог. Для продажи существует особый регламент.
Первоочередное право покупки выставленной на продажу доли имеют другие хозяева квартиры. Преимущественное право должно предоставляться остальным собственникам жилплощади на тех же условиях и по той же стоимости, иначе продажа позже может быть оспорена.
О намерении продать долю необходимо известить каждого из хозяев квартиры письменно, при этом указав условия выкупа и цену. Извещение должно быть доставлено всем персонально, после этого у других владельцев есть месяц, чтобы ответить. Молчание адресата, получившего извещение, по истечении 30 дней расценивается как отказ от выкупа. Если несколько собственников жилья выразили заинтересованность в покупке доли, то продавец сам волен выбрать из них покупателя.
Долю в праве общей собственности можно продавать постороннему покупателю раньше, чем истечёт месяц, если все остальные собственники письменно отказались от преимущества выкупа.
3. Продажа выделенной доли
Если удалось из общего имущества выделить свою личную долю, то такая часть будет считаться уже новым объектом собственности. В таком случае ею можно распоряжаться как угодно и без согласия совладельцев.
Выделение долей по частям жилого объекта может производиться в суде, если нет согласия собственников: отчуждение комнат-долей, порядок пользования. Нередки случаи, когда из одного унаследованного дома получается выделить в натуре несколько долей, которые можно снабдить отдельными входами, и наследники пользуются этой возможностью.
Отчуждение долей должно быть обязательно заверено нотариусом.
Микродоли или бесконечное дробление: законодатели на страже
Случается, что недобросовестные владельцы начинают продавать выделенную долю в квартире микроскопическими «кусочками». В настоящее время российские законы никак не запрещают бесконечно дробить доли во владении недвижимостью. Однако суд может назначить продажу микродоли в принудительном порядке, если владелец, скажем, 1/12 квартиры требует вселения в помещение, где проживают владельцы половины или двух третей её площади. Суд, как правило, выносит вердикт о назначении выплаты денежной компенсации, фактически это означает, что собственника меньшей доли обязывают продать её, а собственника большей доли – выкупить его часть.
В настоящее время в стадии принятия в Госдуме находится законопроект, призванный конкретизировать права собственника на владение недвижимость, где речь, в том числе, идет и о микродолях.
Суть поправок о микродолях в следующем:
- запрет на выделение долей, площадь которых меньше учётной нормы (положенных на одного человека минимальных метров)
- запрет на право их продажи посторонним людям;
- запрет на прописку (регистрацию) в квартире и на вселение, если доля собственника меньше нормы на человека.
Исключения составят случаи наследования, приватизации, а также иные, которые наступают по закону.
Этот закон позволит эффективно бороться с черными риелторами, которые могут, продавая по квадратным сантиметрам долю, создавать невыносимые условия для проживающих в квартире людей с целью принуждения к её выкупу за бесценок.
Продать долю в квартире: резюме
Первое. Нужно попробовать прийти к согласию совладельцев и продать квартиру целиком. Она будет стоит дороже, и каждый получит более значимую сумму денег.
Второе. Если приходится продавать долю в квартире, нужно первым делом уведомить всех других собственников о своих планах. При продаже доли сначала предложите её совладельцам, при несогласии они должны письменно подтвердить отказ, иначе сделка может быть впоследствии оспорена и признана недействительной.
Сделка с долей ребёнка может проводиться только после согласования действий с органами опеки!
Третье. Попробуйте найти единомышленников среди ваших совладельцев, тогда ваши доли будут стоить дороже. Даже если не удалось привести к согласию всех собственников, объединитесь с лояльными – чем больше продаваемая часть, тем выше её стоимость.
Если вам необходима консультация по вопросу продажи доли в квартире, обращайтесь к нам, и мы обязательно решим эту задачу.