Страхование сделок с недвижимостью.
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев рассказал, что РГР думает о необходимости страхования сделок с недвижимостью
Защита прав собственности приобретенного недвижимого имущества должна действовать для всех сделок вне зависимости, проводили ее покупатель и продавец сами или нанимали риелтора, сообщили в Российской гильдии риэлторов.
Реализовать эту идею можно при помощи нескольких механизмов.
"Первый, когда система страхования интегрирована с системой регистрации. И люди, которые подают на регистрацию прав, уплачивают небольшой сбор, страхуют таким образом переход права собственности", — рассказал "Российской газете" вице-президент РГР Константин Апрелев. Вторая система — страхование титула. Такой вид защиты владельцев недвижимости в РГР предлагают сделать схожим с ОСАГО: единые правила, единый тариф.
Риски покупки недвижимости сегодня остаются очень высокими. На рынке все еще много недобросовестных продавцов, также много покупателей, пренебрегающих составлением качественного договора, а то и просто верящих «на слово» продавцу. А ведь оспорить сделку можно и спустя много лет. При этом в теории это выглядит просто. Если переход права проведен с нарушениями и пострадали чьи-то законные интересы, то продавцу возвращается квартира, а покупателю деньги.
Но теория, прямо скажем, далека от практики. Крайне редко покупателю удается вернуть свои деньги, особенно когда договор составлен непрофессионально. Кроме того не редки случаи, когда в договоре указывается стоимость квартиры, отличающаяся от суммы, которую покупатель передал продавцу. К примеру, так продавцы часто пытаются уменьшить сумму налогов. Но при оспаривании сделки лишь договор будет иметь значение. Поэтому, какая сумма прописана, такую покупатель, в лучшем случае, и получит.
Также, не стоит не брать во внимание то, что за время владения новые собственники квартиры или дома успеют сделать ремонт, вложить много сил и денег в свое жилье, а потом потерять его и всё вложенное, если сделка будет признана недействительной.
Сегодня закон стоит на страже интересов детей, наследников, людей с неврологическими диагнозами. Они могут оспорить сделку, даже если в самой процедуре передачи права собственности на недвижимость, претензий не было. В итоге приобретатель всегда идет на риск. Именно поэтому риэлторы всегда требуют подтверждающие документы о наличии обременения, семейном положении собственника. Также продавец должен предоставить выписку из домовой книги с информацией о прописанных и зарегистрированных и т.д. В том числе проверяется юридическая «чистота» квартиры.
Страхование сделок позволит соблюсти интересы и покупателя, и продавца. Если сделку признают недействительной, покупатель гарантированно получит возмещение. Также страхование позволит ускорить переговорный процесс, ведь нередко как покупатели, так и продавцы тянут время, стараясь узнать как можно больше о второй стороне, поскольку боятся быть обманутыми.
Рассмотрим, как сегодня может быть реализовано страхование сделок с недвижимостью.
Механизм, при котором единовременная премия уплачивается в момент регистрации сделки, может быть реализован за счет создания фонда. Например, именно так сейчас защищены права вкладчиков банков, а совсем недавно такой же механизм начал действовать и для защиты прав дольщиков. В этом случае небольшие взносы собираются в фонд, из которого могут быть выплачены компенсации пострадавшим.
В Российской гильдии риелторов обсуждается, что такую систему можно создать с привлечением Росреестра, который имеет все необходимые сведения о регистрации объектов недвижимости.
Еще один вариант защиты прав собственности на недвижимое имущество — утвержденный государством механизм страхования, по типу полиса ОСАГО. В этом случае происходит страхование всех сделок по единому тарифу, за счет чего стоимость затрат снижается до разумного уровня.
Однако, с одним объектом недвижимости совершается много сделок. Жилье, которым владеет только один собственник, большая редкость. В нынешней системе страхования каждая страховая компания сама проводит оценку рисков при страховании прав на недвижимое имущество, и чем больше сделок с объектом совершено, тем дороже будет этот вид страхования для владельца квартиры или дома, отмечают в РГР. Единые правила помогут снизить цену этой услуги. Кроме того сделка может быть оспорена спустя годы, а в результате все совершенные ранее сделки будут признаны недействительными. Поэтому предпочтительнее защитить интересы собственников жилья с помощью фонда, так как в этом случае страховка будет иметь бессрочный характер.
К тому же фонд обойдется дешевле самим участникам следок. В среднем взносы в фонд с каждой заключенной сделки могут составить 0,1 процента от стоимости недвижимости, сообщил Константин Апрелев. Он пояснил, что оценка затрат производилась на основе данных Института экономики города о количестве заключенных и оспоренных сделок с недвижимым имуществом.
При этом защита прав покупателей жилья с помощью аналога ОСАГО оценивается дороже в 50-100 раз.
Также Апрелев отметил необходимость сделать открытыми данные реестров сделок с недвижимостью. "На мой взгляд это повысило бы прозрачность и снижало риск утраты права собственности", — сказал он.
