Тенденции вторичного рынка октябрь-ноябрь 2017.
Спрос на квартиры на вторичном рынке в октябре-ноябре 2017 года: низкая ипотека уже не может поддерживать постоянный спрос
Динамика спроса на вторичном рынке в октябре-ноябре 2017 года: низкая ипотека уже не может поддерживать постоянный спрос
После сентябрьского падения спроса на жилье, особенно на вторичное, октябрь и ноябрь отметились ростом. Главным фактором стало очередное снижение ипотечных ставок. В итоге, в октябре активность покупателей вернулась к летним показателям.
Однако, если спрос в Москве еще удается поддерживать с помощью дешевой ипотеки, в Подмосковье это уже удается с трудом. По словам экспертов, все, кто мог взять ипотеку уже за ней обратились и использовали свой шанс улучшить свою жилищную ситуацию, остальные же либо ждут пока процентная ставка упадет еще ниже, либо все еще не обладают средствами для покупки квартиры, даже в ипотеку.
Спрос в октябре
По итогам октября Росреестр зарегистрировал в Москве 11 449 переходов прав на недвижимость – на 26,2% больше, чем в сентябре, и на 42% - чем годом ранее. Начиная с марта, в столице каждый месяц оформляется примерно 10 300 переходов прав.
Примечательно, что среднемесячное число переходов прав держится в районе 9 500 - 10 500 с 2015 г. До кризиса 2014 г., когда на рынке еще присутствовали инвесторы, ежемесячно оформлялось в среднем 13 500 переходов прав, и амплитуда между месяцами была более выраженной.
Видимо, 10 000 новых прав на жилье в месяц – это некая норма покупательской активности на вторичном рынке на сегодня, обусловленная не столько экономическими, сколько социальными факторами, не сильно меняющимися из года в год, - числом браков, разводов, рождений детей и тому подобными причинами, побуждающими людей совершать сделки с вторичной недвижимостью.
Представители риэлторских агентств также заметили оживление спроса в октябре. Если сентябрь в среднем был равен августу, то в октябре показатель увеличился на 20 %. В сравнении с прошлым годом показатели также подросли – от 5 до 10%.
Большую роль в таком росте играет ипотека. Количество ипотечных сделок, особенно на вторичном рынке, начинает расти. Если в сентябре их доля составляла 32,2%, то сейчас - уже 34%, достигнут максимум для 2017 г. В абсолютных числах рост еще более впечатляющий: на 20,7% к сентябрю 2017 г. и на 36,7% к октябрю 2016 г.
По данным Росреестра, число ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках увеличилось в октябре на 11% до 5 123 после сентябрьской просадки на 7,9% . Таким образом, их количество вернулось на летний уровень (в июне-августе ежемесячно регистрировалось примерно 5 000 ипотечных сделок). Дальнейшего ажиотажа уже не предвидится, несмотря на то, что процентная ставка по ипотеке все еще ползет вниз.
Желающих оформить ипотечный кредит при покупке «вторички», несмотря на пусть и небольшое, но все же постоянное в этом году снижение ипотечных ставок, становится все меньше. Как итог, в середине осени возникла ситуацию, когда большинство желающих уже оформили ипотечный кредит, а для других ипотека все так же недоступна. Причем, причины разные. Одна из них – высокая закредитованность, которая в последнее время только увеличивается. Именно поэтому в конце нынешнего года рассчитывать на ипотечный фактор рынку вторичного жилья приходится все меньше и меньше
Это уже хорошо видно в Подмосковье, где, по данным Росреестра, ипотека прибавила в октябре 38,6% в месячном выражении (после снижения на 10,2% в сентябре) и 64,5% в годовом. При этом число переходов прав на жилье относительно сентября 2017 г. выросло лишь на 3,2%, а по сравнению с октябрем 2016 г. и вовсе просело на 1,1%. В абсолютных цифрах Росреестр оформил в Подмосковье в октябре 25 272 ипотечных договора на вторичном и первичном рынке и 46 330 новых прав на жилье.
Постоянно обеспечивать должный уровень спроса на «вторичку» не под силу даже ипотеке, подчеркивает эксперт: в «Мегаполис-Сервисе» доля сделок с привлечением кредитных средств в октябре составила 36,8%. Это на 2,8 % ниже, чем в октябре, и на 4,7 % меньше, чем годом ранее.
По данным партнерских офисов «Мегаполис-Сервис», работающих в Подмосковье, количество авансов от потенциальных покупателей за месяц снизилось на 9,9%. Сделок в октябре было на 9,4% меньше, чем в сентябре. В годовом исчислении число авансов увеличилось на 3,7%, а сделок, наоборот, уменьшилось на 16,3%.
Ситуацию в Подмосковье ухудшает продолжающееся затоваривания рынка: по данным КР «Мегаполис-Сервис», общее количество лотов на вторичном рынке увеличилось на 3% относительно сентября, число же новых объектов, впервые вышедших на рынок, по сравнению с предыдущим месяцем выросло на 7,7%. «Однако такая активность продавцов не нашла поддержки у покупателей, что негативно сказалось на уровне спроса по сравнению с предыдущим месяцем».
Что изменилось в ноябре?
Что изменилось в ноябре?
Перспективы ноября риелторы и в Москве, и в Подмосковье оценивают достаточно оптимистично.
Ноябрь пока сохраняет репутацию самого удачного для риелторов осеннего месяца. Люди традиционно хотят успеть решить свои жилищные проблемы до наступления Нового года, и в это время жилье, пользующееся наибольшим спросом, – самые качественные и самые бюджетные объекты – уходят с рынка быстрее, чем, скажем, в летний период.
В Подмосковье уже сейчас спрос превышает октябрьский уровень. Во всяком случае, в Электростали, Егорьевске, Павловском Посаде, Сергиево Посаде и во многих других городах Подмосковья число обратившихся в первой декаде ноября в партнерские офисы КР «Мегаполис-Сервиса» потенциальных покупателей выросло по сравнению с октябрем.
Правда, в основном спросом сейчас пользуется самая дешевая недвижимость из числа однокомнатных и двухкомнатных квартир. «Трешки» и более дорогие «однушки» и «двушки» продаются гораздо хуже.
Достаточно высокий спрос в начале ноября внушает надежду на то, что последние месяцы года будут традиционно активными. Однако уже в середине декабря и до начала весны на рынке вторичного жилья установится традиционное затишье. Единственными факторами, которые могут изменить ситуацию, являются экономические катаклизмы. Однако до президентских выборов никаких изменений в экономической сфере не ожидается. А значит, на рынке «вторички» никаких неожиданностей скорее всего не предвидится.
А цены что?
Что же касается цен, увеличение покупательской активности в октябре не отразилось на уровне цен. Средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья продолжает постепенно снижаться.
В Подмосковье цены также продолжают медленно ползти вниз. По данным «Мегаполис-Сервиса», в октябре стоимость квадратного метра «вторички» составила 70 545 руб. – на 0,38% меньше, чем в сентябре.