В практике агентства недвижимости «Квартал-М» немало успешных альтернативных сделок. Несмотря на то, что они кажутся сложнее прямых, продавец не теряет в деньгах. Напротив, в прошлую пятницу мы выставили на продажу две квартиры на подобных условиях – и обе были проданы на 200 тысяч дороже, чем планировали собственники. Причем покупатели нашлись за выходные. 

Вдохновившись названными примерами, мы решили подробнее рассказать нашим читателям об альтернативных сделках. В этой статье мы раскроем их суть, основные отличия от прямых, а также преимущества и недостатки.

Сущность альтернативной сделки

Для альтернативной сделки требуется как минимум трое участников (возможно и больше). Каждый преследует определенные цели:

• первый только покупает недвижимость;

• второй продает старую квартиру и тут же покупает новую;

• третий только продает имеющийся объект.

Таким образом, участник №2 выступает продавцом по отношению к участнику №1 и покупателем – по отношению к участнику №3.

Собственно, никаких других существенных признаков у альтернативной сделки нет. Данного понятия даже нет в гражданском законодательстве. Это лишь профессиональный термин, указывающий на цепочку продаж.

Чем альтернативная сделка отличается от прямой

С юридической точки зрения, существенных различий нет. Заключаются два договора купли-продажи: между первым и вторым и между вторым и третьим участниками. В едином документе они не фигурируют, следовательно, о множественности лиц в обязательстве речи не идет. Отличия носят организационный характер. 

При прямой сделке достаточно подобрать пару «продавец – покупатель». Первый получил деньги, второй – квартиру, следовательно, цель достигнута. При альтернативной нужно сразу же провести следующий этап. 

Получением денег цель участника №2 не исчерпывается: ему нужно другое жилье. Найти тройку со схожими финансовыми условиями – это задача посложнее. Но риелторы «Квартал-М» с ней справляются.

Так, за неделю мы продали 10 объектов, фигурировавших в альтернативных сделках. Поиск клиентов в среднем занял 12 дней. И продавцы выручили на 22% больше по сравнению с первоначальными ценами.

Преимущества альтернативных сделок

Несмотря на сложную организацию, такие схемы пользуются достаточным спросом. В первую очередь – благодаря обеспечению сохранности денег. Особенно ярко это проявляется в нестабильной экономической ситуации, когда страх перед обесцениванием вполне объективен.

Альтернативную схему всегда выбирают, когда на стороне продавца есть несовершеннолетние. Органы опеки разрешают отчуждать долю ребенка при условии выделения равноценной доли в другом объекте. 

До пандемии плюсом считалась возможность получить скидку при покупке. Продавцы шли на это, чтобы хоть как-то привлечь покупателей. Сейчас это преимущество нивелировалось. В условиях роста рынка квартиры продаются достаточно быстро, и сформировать цепочку не составляет труда.

Минусы альтернативных сделок

В нынешних условиях большого риска потери в цене нет. Недостатки носят организационный характер:

1. Зависимость большинства от меньшинства. Сколько бы участников ни было в цепочке, она развалится, если откажется от сделки хотя бы один из них.

2. Сложности с обеспечением обязательств. Задаток в такой ситуации применять нежелательно. Если второй участник внесет его третьему, а сделка сорвется по вине первого, фактически ответственность понесет невиновная сторона.

3. Риски при регистрации. Если Росреестр приостановит регистрацию по одной из сделок, не будет исполнения и по второй. В результате участник №2 останется на время без денег и без жилья.

Однако все эти минусы обычно проявляются при самостоятельной организации цепочки. В агентстве «Квартал-М» сначала выясняют все существенные моменты: юридическую чистоту, намерения и ожидания сторон. Поэтому альтернативные сделки у нас проходят не только быстро и выгодно, но и без лишних переживаний.